Det blir inga marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur? Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas gemensamma värderingar som är utgångspunkten inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna få god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter bruksvärdeshöjande ombyggnader. Där bör lagstiftningen ge hyresgästerna större makt att påverka nivån på åtgärder.

Så strunta i försöken att skrämma hyresgästerna och inbilla folk att det nu blir marknadshyror.

Advertisements

13 thoughts on “Det blir inga marknadshyror

  1. Intressant påstående ”Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att de blir ‘marknadshyror”.
    Oredovisade källor är inget värt. Vilka är de ”okunniga journalister” och var har de publicerat sin ”okunnighet”?

    • Läs DN idag, där en Lucas påstår att detta är ett steg mot marknadshyror. Jag har sysslat med hyressättning och bruksvärdesystemet sedan början 1980-talet och ideligen mötts av sådana kommentarer. Tidningar vill gärna skapa sensationer för att få fler lärare.

  2. Jone Källäter, förtroendevald i systematiseringsgruppen.
    Saxat från FB ”RäddaHyresrätten”. Nedanstående text av Jone Källsäter.
    ”En arbetsgrupp för systematisering av hyror valdes på lite udda vägar i våras. Istället för att låta delegationerna, som ju är förtroendevalda till dessa frågor, utse ledamöter, valde regionstyrelsen en helt ny procedur. Föreningarna (södermalm, syd ost osv.) fick via sina styrelser utse ledamöter i arbetsgruppen.

    I praktiken har är de flesta aktiva i delegationer och manövern känns mer märklig än illasinnad. Jag är en av södermalms representanter i arbetsgruppen.

    Min uppfattning är att vi behöver systematisera hyressättningen. Använd på rätt sätt skulle en systematik innebära att HGF kunde vrida hyresnämndsvapnet ur fastighetsägarnas händer. Men det kräver ju så klart att systematiseringen är baserat på rätt saker.

    Arbetet i systematiseringsgruppen har i det närmaste fallit samman just nu. De förtroendevalda ledamöterna har krävt inflytande över arbetets agenda. Styrgruppen, där Simon Safari i egenskap av regionordförande är enda förtroendevald, har inte släppt ifrån sig kontrollen över vad som skall diskuteras när ledamöterna skall samlas, eller hur arbetet går vidare. De förtroendevalda har tillexempel inte kunnat påverka hur enkäten de talar om skulle utformas. Vi har inte ens fått se den i efterhand.

    Jag har för egen del i december meddelat att jag tillsvidare lämnar arbetet kring detta projekt. Jag uppfattar att jag utnyttjas som en pseudodemokratisk pjäs -och det är inget jag ställer upp på. Jag har dock inte lämnat uppdraget helt utan är beredd att gå in i den stund gruppen får ett reelt inflytande.

    I slutändan är det förhandlingsdelegationerna som beslutar om hyresuppgörelser (om man inte ändrar stadgarna). Det innebär att en uppgörelse blir meningslös utan att delegationerna är med på tåget. HGFs tjänstemän tycks inte begripa detta.

    Regionstyrelsen är den instans som måste tyglas i denna fråga. Det görs bäst genom fullmäktige.”

    • Det viktiga är att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre och vice versa enligt hyresgästernas värderingar. Om det inte är fallet idag måste detta naturligtvis rättas till. Det handlar ju om rättvosa, eller hur?

      • Bra lägenhet=högre hyra än en dålig lägenhet. Det har väl aldrig varit kontroversiellt?
        Angående orättvisa hyror, kontrollera hyresnivåerna i Stockholm. Hyresgästföreningen, som hyresförhandlinar kan ge besked om de diferentierade Stockholmshyror som nu råder.
        Lästips: Kent Werne ”Du sköna nya hem” och Björn Alfredsson ”Folkrörelse i fritt fall”. Ett bokprojekt om hyresengagemang.

  3. Billy McCormac, chef för Fastighetsägarna Stockholm, har en avvikande uppfattning:
    …” han är positiv till att Hyresgästföreningen, som han ser det, går mot en mer marknadsorientering av hyressättningen.” Svd .se

    • Visst kan man säga att det kan vara ett led i en marknadsorientering av hyressättningen. Men det är ju så bruksvärdesystemet är konstruerat. Men det är inga marknadshyror utan det är en reglerad hyressättning, där inte konkurrensen mellan bostadssökande på en marknad med svår bostadsbrist tillåts att driva upp hyrorna. Det är ju bra att Fastighetsägarna ser positivt på bruksvärdesystemet. Är det kanske ett tecken på en omsvängning?

      • Jag förstår inte riktigt ditt svar. Är det en signifikant förändring på gång, eller inte ?
        Om så: vari består den ?

        Jag skulle förstått om föreningen argumenterat för att hyrorna skulle sänkas i oattraktiva lägen ock skick. Men detta !

        Som jag ser det har föreningen endast fått två mandat av sina medlemmar: 1) Hålla samtligas hyror så låga som möjligt, så att hyresgästerna dels kan bo kvar, dels kan få pengar över till livets övriga behov. 2) Verka för ökad rättvisa mella de olika boendeformerna, så att missgynnandet av hyresrätten äntligen upphör.

        Den ”social ingenjörskonst” som man nu verkar vilja ägna sig åt skapar endast en vinnare: Fastighetsägarna.

        ps: jag uppskattar din blogg, och tycker det är mycket positivt att du tillåter kommentarer/diskussion. Särskilt som inte HGF självt gör det på sin hemsida eller i sin tidning.

  4. Ännu ett hurrarop från fel håll:
    ”Liberalernas partiledare Jan Bjöklund, som vill införa fri hyressättning, har kommenterat förslaget på Twitter: »Stort. Hyresgästföreningen vill ha mer marknadshyra«” Dagens Arena

    • Bry dig inte om hurraropen. Det viktiga är att det inte kommer att bli marknadshyror. Björklund kan inget om bostadspolitik och hyressättning. Vi måste ha realistiska uppfattningar om hyreslagen och förutsättningarna för hyresrätten i Sverige idag. Hyrorna i nyproduktion är sanslöst höga, vilket beror på att byggpriserna drivits upp mycket beroende på de enorma subventionerna till ägt boende inklusive bostadsrätter (ränte- och ROT-avdrag). Detta har i sin tur gett hyresvärdar möjligheten att driva upp hyrorna kraftigt i samband med ombyggnader som höjt bruksvärdet i nivå med hyrorna i nyproduktion där efterfrågan varit hög. Detta är det stora problemet idag. Och Hyresgästföreningen har hela tiden verkat för att hyresrätten ska ha samma skattemässiga villkor som de andra upplåtelseformerna, men har hittills inte fått något gehör av politikerna. Trots att de stora subventionerna till ägt boende redan har skadat och kommer att skada Sveriges ekonomi än mer.
      Hyresgästföreningen har i alla år försvarat bruksvärdesystemet enligt vilket hyran ska sättas efter lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge. Och föreningen kan inte spela dubbelt. Om Hyresgästföreningen skulle hoppa av detta system och inte tillämpa det kommer det förmodligen att ge majoritet i riksdagen för marknadshyror. Så ser verkligheten ut. Det kan man vara sur över och ogilla. Men hyresgäströrelsen måste utgå från verkligheten och göra det bästa av dagens situation. Personligen har jag varnat för den orealistiska hanteringen av hyressättningen i Stockholm i många år eftersom den gett marknadsliberalerna vatten på sina kvarnar.

      • Vad än försvararen/försvararna av det ny(gamla) förslaget säger, förstår jag inte annat än att, över tid, så kommer Sthlm:s innerstad (och snart m. närförorter) att bebos av rika människor.
        Det sociala perspektivet (att klasser/kulturer/grupper skall mötas dagligen) saknas helt i Hyresgästföreningens/fastighetsägarnas förslag

      • Där tror jag att du har fel. Det kommer inte att få de konsekvenser som du tror. Tycker du att det är rättvist att folk i dag betalar lika mycket för en sämre bostad som för en bättre? Det är ju detta det handlar om.

  5. Svar till ”svenbergenblog2014” 22/2 08:13

    ”Bättre” resp ”sämre” är subjektiva värderingar (därest det inte gäller sådana parametrar som redan är inkluderade i befintlig hyressättningsmodell.) Dessutom förändras dessa värderingar under tidens gång, beroende på de aktuella livsförutsättningarna för resp boende. Hyresrätten som boendeform har ett smart sätt att hantera detta, utan att pengar byter ägare och lån måste tas; man byter lägenheter med varandra vartefter förutsättningarna och preferenserna förändras. Man tvingas inte bort bara för att någon utomstående har högre betalningsförmåga.

    ”Rättvisa” är ännu ett knepigt begrepp. Är det ”rättvist” att man kan bo billigare i en gammal lägenhet än i en nyproducerad ? Är det ”rättvist” att generella hyreskillnaden mellan innerstad och förort är 30 % ? Varför inte… 85 % ?
    Var tar jakten på ”rättvisa” slut, när man väl börjat låta såna abstraktioner påverka hyressättningen ? Jo, när marknadshyrorna är fullt ut införda; det är den logiska slutpunkten i en samhällsutveckling där ”rätt” stavas ”pengar”.

    Hgf tar en stor risk när man låter ”värderingar” påverka hyressättningen. Vilken hyresgäst vid sina sinnens fulla bruk kommer att utrycka sådana värderingar som leder till högre, kanske mycket högre, hyra ? Nej, snart kommer en sådan process i stället att handla om ”andras” värderingar av lägenheterna; om marknadens värderingar.

    Hgf har inget mandat att syssla med ”rättvisa” inom hyreskollektivet, eller med omfördelning av pengar mellan hyresgäster. I stället skall man ägna sig åt att kräva ekonomisk rättvisa för hyresrätten som upplåtelseform relativt andra boendeformer, och ett så billigt boende som möjligt för alla dess medlemmar.

    Det är möjligt att man upplever sig göra en strategiskt motiverad eftergift med den föreslagna hyresmodellen, men det är en villfarelse. Hgf´s förmåga att agera strategiskt har varit nära noll under överskådlig tid, manifesterat i ständiga hyreshöjningar och förlorade positioner i samhällsdebatten.

    Det man nu är på väg att göra, fullständigt oförankrat hos dem det kommer att påverka mest, är att släppa in marknadshyrorna köksvägen.
    Det är därför champagenkorkarna nu smäller hos fastighetsägarna och deras politiska ombud.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s