DN gör vitt till svart

Dagens Nyheters ledarsida har nog aldrig förstått sig på bostadsmarknaden och att även hyresgäster ska ha besittningsskydd. Idag (6/11) på ledarsidan skyller man svarthandeln på hyresrätter på den nuvarande hyreslagstiftningen och förordar som man gjort i alla år den magiska lösningen: marknadshyror.

Men kära DN ni borde veta att det som är problemet är att det byggs för få bostäder i Stockholm och framför allt på tok för få hyresrätter som folk har råd att efterfråga. Detta löses knappast med marknadshyror. Då blir det ännu dyrare på alla orter med bostadsbrist Inte i något land som har avreglerat sin hyresmarknad har byggandet av hyresrätter ökat utan tvärtom har hyresmarknaden försvagats, enligt samstämmiga forskningsrapporter.

Marknaden har aldrig på egen hand löst bostadsfrågan för hushåll med små resurser. Inte i något land någonstans. Det borde DN veta. Det krävs ingripande av samhället i form av olika stöd och regleringar för att skapa ett tillräckligt utbud av bostäder som dessa hushåll har råd att bo i. Men det är klart, det stämmer ju inte med den verklighetsfrämmande ekonomiska teori som DN:s ledarsida tror på. Dess skribenter borde läsa andra ekonomer än Assar Lindbäck.

Ett viktigt skäl till det låga byggandet av hyresrätter är de stora subventionerna till ägt boende som har drivit upp både bygg- och markpriser och till och med medfört att byggare tackat nej till att bygga hyresrätter eftersom de tjänar mer på att bygga bostadsrätter.  Enligt SCB:s statistik var byggpriset på bostadsrätter nästan 50 procent högre per kvadratmeter än hyresrätter i storstadsområdena då man tagit bort skillnader i markpris. Lägger man till priset på mark är skillnaden per kvadratmeter över 70 procent. Ändå har alltför många inte råd med hyrorna i nyproduktionen.

Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät är det framförallt hyresrätter med överkomliga hyror som saknas. Det betyder att både bygg- och markpriserna måste ner. Att då som DN:s ledarsida i samklang med moderaterna, liberalerna och centern propagera för marknadshyror är milt talat upprörande. Det är öppna angrepp på rätten till en god bostad för alla hushåll.

Visst är det skit med svarthandeln. Men det är också skit att många, många inte har råd att efterfråga en bostad där jobben finns. Och det är också skit att de kraftigt subventionerade ägda bostäderna (ränte- och ROT-avdrag) utnyttjas sämre än hyresrätterna i Stockholm stad enligt SCB. De har färre boende per bostad när man jämfört bostäder av samma storlek. Trångboddhet är vanligare bland hyresgäster än bland dem i bostadsrätt och tvärtom är överkonsumtion av bostadsyta vanligare bland dem i bostadsrätt än bland hyresboende. Dessutom är inkomsterna per vuxen person för de som bor i bostadsrätt betydligt högre i varje stadsdel än för de som bor i hyresrätt.

Jag undrar vilka hushåll dessa förespråkare för marknadshyror ömmar för? Eller är det så illa att de framför allt vill se till att ägare till hyresfastigheter tjänar mer pengar utan att behöva lyfta ett finger?

Tacksam för svar!

 

 

Annonser

Fastighetsavgiften suger

I DN den 29 oktober 2017 skriver Maria Croft om det egendomliga i att en villa på landsbygden har lika hög fastighetsavgift om lyxbostäder i storstäderna. Dessutom går skattesubventionerna (ränte- och ROT-avdrag) främst till hushåll i dyra bostäder i storstäderna. Och dessa subventioner betalas av de andra via skatten. Det är en omvänd Robin Hood politik: Ta från de fattiga och ge till de rika.

Vad tänker regering och riksdag gör åt detta?

Moderaterna går fastighetsägarnas ärenden

Det är bostadsbrist i det stora flertalet kommuner. I det läget beslutar moderaterna att partiet ska verka för marknadshyror. Blir det verklighet kommer hyrorna att höjas i alla kommuner med bostadsbrist. Så även här där jag bor i Ängelholm. Värst blir det i storstadsområdena. Hyresgästernas besittningsskydd kommer att försämras. Många kommer att tvingas flytta eller tränga ihop sig ännu mer. De som röstar på moderaterna måste vara medvetna om detta. Inte i något land som har infört marknadshyror har det byggts fler hyresrätter. Tvärtom har hyresrättens ställning försvagats.

Gladast blir de privata fastighetsägarna i storstadsområdena och universitetsstäder, där de kan tillgodoräkna sig avsevärda inkomstökningar utan att anstränga sig det minsta. Det är tydligen denna grupp som moderaterna vill gynna särskilt.

Sätt tak för summa ränteavdrag

Det skrivs mycket nu om ränteavdragen. Och de är ett enormt problem både för statsfinanserna och hushållens skuldsättning. Samtidigt är det viktigt att gå varsamt fram för att inte skapa stora problem på kort sikt för många hushåll. I Dagens Nyheter idag kunde man läsa att det finns bolån på över 3 000 miljarder kronor, vilka år 2015 kostade statskassan 24 miljarder kronor. ”En dubblad ränta på mellan 3 och 4 procent skulle minska statens intäkter med närmare 50 miljarder. Det kan jämföras med att barnbidragshöjningen på 200 kronor …. kostar 4,5 miljarder.”

Där påpekas också en sänkning av inkomstskatterna som en kompensation för en sänkning av ränteavdragen inte är ett bra förslag, eftersom det finns hushåll med stora inkomster och låga lån samt hushåll med lägre inkomster och lite större lån.

För att inte hushåll med mer normala inkomster inte ska drabbas är den enda vettiga att sätta ett tak hur stor summa ett hushåll får dra av för sina ränteutgifter, men att behålla en 30-procentig avdragsrätt upp till säg 25 000 kronor per år. Idag är gränsen 50 000 per person och därutöver får man dra av 21 procent, vilket är helt orimligt. Ett sådant tak skulle bara drabba ett litet antal hushåll med mycket stora lån och samtidigt stora inkomster. Det har SCB tidigare visat. Ett hushåll med lån på 4 miljoner med en ränta på 2 procent skulle inte få någon höjning av sina boendekostnader. De med lån på 5 miljoner skulle få en ökad boendekostnad med 420 kronor i månaden. Detta skulle få en avkylande effekt på bostadspriserna i storstadsområdena och göra det möjligt att undvika den större krasch som annars är oundviklig.

 

Nordea: Det finns ingen bostadsbrist!

Nu får vi reda på hur Nordea ser på bostadsbrist. Banken tycker inte det är bostadsbrist när svindyra nybyggen inte säljs lika enkelt som förut trots de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).

”…..Nordeas ekonomer ifrågasätter hur begreppet bostadsbrist används av Boverket och konstaterar att det snarare råder överutbud av bostäder i en majoritet av regionerna. Till bilden hör att nya bostäder blivit svårare att sälja och att det börjat användas erbjudanden om hyresfritt i två år för nybyggda lägenheter.”

Nordea borde veta att Boverkets bedömningar bygger på kommunernas samt att det som framför allt behövs är hyresrätter som hushåll med låga eller lite lägre inkomster har råd med. Men det är väl ingen kundkrets som denna bank är intresserad av. Nordeas ekonomer har en egendomlig syn på bostadsbrist enligt vilken det är den enklaste sak i världen av avskaffa bostadsbristen: höj kostnaderna på allt boende!

The danger of a price bubble in Sweden

On Sweden, the new IMF report says that:

“The robust economy and low interest rates, together solid population growth and inelastic housing supply, boosted housing prices and hence household debt:

  • As a percentage of disposable income, household indebtedness has almost doubled since 1996 and now stands at about 180 percent, with a growing share of new borrowers taking on high debts relative to income. The growth in debt has primarily reflected rising housing prices owing to prolonged supply demand imbalances exacerbated by low amortization, low interest rates, and tax incentives to hold real estate and to finance it with debt.
  • House prices have also doubled in real terms since 1996 and Swedish homes are highly valued from a historical perspective. The price-to-income ratio is 40 percent above its 20-year average—highest among the OECD countries. Model-based estimates of overvaluation are notably smaller, at about 10 percent, but are subject to significant uncertainty.

Cheap wholesale funding, from a mix of Swedish and foreign sources, including in foreign currency, has underpinned mortgage growth. Customer deposits represent around 40 percent of banks’ total funding since Swedish households invest a large proportion of savings in mutual funds rather than bank accounts, in part reflecting high mandatory contributions to pension funds (Figure 2). With banks having one of the highest loan-to-deposit ratios in European countries (about 200 percent), the long-maturity residential mortgages rely on wholesale funding, such as covered bonds, unsecured bonds and commercial paper, giving rise to refinancing risks. Nonetheless, a substantial portion of this wholesale funding comes from Swedish pension funds and insurance companies, who may be less flighty investors. About half of the wholesale funding is in foreign currency predominantly in euro and USD. The Riksbank estimates that about 25 percent of the major banks’ foreign funding is used to fund Swedish assets. The banks use currency swaps to hedge this funding to match their SEK denominated loans.

Home ownership financed by high levels of mortgage debt make households vulnerable to falling house prices. Although the immediate effect of a potential decline in housing prices on Swedish household default rates appears to be contained, the indirect macroeconomic impact can be sizeable. Analysis by Sweden’s National Institute of Economic Research finds a 20 percent drop in housing prices would lead to a recession-like impact on household consumption and unemployment, with an even greater impact if this drop coincided with a global downturn. In an extreme but plausible scenario, this can combine with a broader loss of confidence in housing collateral and potentially higher funding interest rates. Given the high interconnectedness among the Nordic-Baltic financial systems, such a shock could also have significant cross-border spillovers.”

http://unassumingeconomist.com/2017/09/increasing-resilience-to-large-and-volatile-capital-flows-the-role-of-macroprudential-policies/

 

Vad är marknadshyra, Lydia Wålsten?

I en underledare i Svenska Dagbladet den 30 augusti 2017 påstår Lydia Wålsten att hyresgäster subventioneras i en kommentar till de hiskeliga andrahandshyrorna i Stockholm:

”Vinkeln är fel. De intressanta är hur mycket förstahands-hyresgästerna subventioneras varje månad som de inte hyr ut hyran. Underhyran. Det är en artificiellt låg hyra som på grund av hyresregleringen löper över decennier..”

Det är lustigt hur nyliberaler ser på prisbildning. När fastighetsskatten byggde på marknadsvärdet på bostaden protesterade de och menade att den tvingade folk från sina bostäder. Det var orättvist att man skulle få ökade kostnader när bostäder i närheten köptes för högre priser.

Men för hyresgäster ska det inte finnas något besittningsskydd. Hyrorna ska höjas med efterfrågan. Ju större bostadsbrist desto högre hyror eftersom efterfrågan stiger med den. Ut med de som inte kan betala!

Wålsten nämner inte heller de enorma statliga subventioner som bara går till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag, vilka har drivit upp både bygg- och markpriser till sanslösa nivåer och dessutom skapat ett växande skuldberg som hotar Sveriges ekonomi.

Wålsten vet kanske inte att hyresgästerna i Stockholms innerstad har betydligt lägre inkomster än de subventionerade hushållen i bostadsrätt där.

Men är det rätt att fastighetsägare ska kunna utnyttja bostadsbrist och ett försumbart utbud av hyresrätter med låga hyror för att ta ut högre hyror? Vore det inte rimligare att kräva en ändrat bostadspolitik, så att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som bostads- och äganderätt? Är det rimligt att staten idag subventionerar främst  och mest hushåll med högre inkomster?

Framförallt beroende på svårigheterna att rekrytera kompetent personal beroende på bostadsbristen i Storstockholm har Swedbank beräknat att företagen förlorar 21 miljarder kronor per år de nästa 20 åren. Alltför många har helt enkelt inte råd att bosätta sig här.

Det kommer inte byggas fler hyresrätter om hyrorna släpps fria som Wålsten propagerar för. Det har det inte gjorts i de länder som avreglerat. Det nya som byggs har marknadshyror bl.a. beroende på de höga bygg- och markpriserna. Därför bygger man inte heller överallt, eftersom det bara är ett fåtal som har råd med dem.

Och varför skulle ett bostadsföretag/en värd bygga mer när det räcker med att höja hyrorna i det bestånd de redan har?

Jag föreslår att Wålsten lämnar sina teorier och försöker se verkligheten som den är. Då gäller det att se till att subventioner inte driver upp priser utan förses med villkor så att mottagaren av en subvention måste hålla nere sina priser/hyror. Och att de dessutom medför att även hushåll med lite lägre inkomster kan få en god bostad. Rätten till bostad är faktiskt en mänsklig rättighet.