Myter och verklighet i bostadsfrågan (2)

Efter kontakter med Leierboerforeningen och statistisk sentralbyrå i Norge har jag rättat ett par uppgifter om Norge i den presentation som jag höll i ABF, Stockholm den 24 mars i år. Det visade sig att de uppgifter som OECD hade om andelen hyresrätter i Norge var oklara. Det har jag rättat i min presentation. Förändringarna medför dock inte någon väsentlig skillnad i min argumentation. Men för de som använt den tidigare versionen ber jag att hämta den nu korrigerade. Rätt ska vara rätt.

Presentation på ABF, Stockholm 24 mars 2018

 

Annonser

Jag vill inte ha åsiktsjournalistik

Förundrad över nyhetsmedia, både tidningar och SVT. På nyhetssidorna är det kommentatorers åsikter som är nyheten, inte vad som sägs , händer eller krävs. Är inte det en väldigt egendomlig nyhetsrapportering? Då blir det ingen opartisk nyhetsrapportering utan åsiktsjournalistik. Det gör mig orolig. Vart är vi på väg? God journalistik innebär att man presenterar åsikter och även motsatta, och låta läsarna/tittarna göra sina egna bedömningar. Men det har man tydligen slutat med. Även SVT. Magnus Knutsson åsikter är ingen nyhet.

Jag efterlyser seriös journalistik!

 

Hur man blundar för de stora subventionerna i DN!

I en ledare idag (24 april 2018) skriver DN på ledarsidan om problemen på bostadsmarknaden och de på tok för höga byggpriserna. Man skriver bl.a.

”Alternativet då? Få drömmer om en återgång till svunna tiders statliga subventionspolitik. Den rödgröna regeringens symboliska peng till nya hyresrätter har visat hur svårt det är. ”

”Att utvidga den politiken skulle bli dyrt. Subventioner tenderar att ge ett dolt slöseri.”

Men DN nämner inte med ett ord de enorma subventionerna till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Varför? Ledarskribenten hänvisar till bl.a. OECD, men ”glömmer” att OECD, IMF och en massa ekonomer påtalat att dessa subventioner drivit upp byggpriserna. Enligt EU-kommissionen är stödet till ägt boende högst i Sverige och Nederländerna bland alla medlemmar i EU. Subventioner utan villkor kapitaliseras som det heter. Investeringsbidragen däremot – som borde utvidgas bl.a. enligt IMF – är villkorade, dvs. ges endast om mottagaren kan visa att hyrorna hålls nere i 15 år. Det gör vinstmaximerande bostadsföretag ointresserade eftersom dagens enorma bostadsbrist möjliggör mycket höga hyror och ändå få lägenheterna uthyrda. Samma mekanism ligger bakom lyxrenoveringar av lägenheter som blivit tomma, vilken drivs av större företag och riskkapitalister. Men bostadsföretag med socialt ansvar borde utnyttja investeringsbidragen och driva på för lägre byggpriser , vilket också skett på en del håll.

Hyresrätten är gravt missgynnad i dagens system. Sätt ett tak för hur mycket en person får dra av i ränteavdrag till säg 20 000 (vilket bara skulle drabba de med mycket stora lån och goda inkomster) och använd pengarna till utökade, villkorade investeringsbidrag och förändra ROT-avdragen så att de endast utgår för energibesparande åtgärder och även kan gå till ägare av flerbostadshus.

Knappt hälften av Stockholmarna har råd med en nybyggd hyresrätt

DN i dag: ”Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nyproducerad tvåa. Bara sex av tio har råd med en nybyggd etta.

– Även om hyrorna sänks kommer det finnas grupper som inte har råd med nyproduktion, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.”

Enligt OECD:s trångboddhetsnorm ska ett en-personshushåll kunna bo i en tvåa. Hyrorna i nyproduktion är på tog för höga.

Ett oerhört systemfel. De stora subventionerna till det ägda boendet har drivit upp priserna, enligt en samstämmig ekonomkör. Det är betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än hyresrätter för byggare. Räknar man bort de stora skillnaderna i markpriser är byggpriset 50 procent högre per kvm för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena enligt SCB. Kommunerna måste få möjlighet att fastställa upplåtelseform i detaljplanerna. Investeringsbidragen behöver utökas. Markspekulation bekämpas. Konkurrensen inom byggsektorn måste bli bättre. Fler hus bör byggas i form av fabriksbyggda element, fast med varierande fasader. Som bilindustrin arbetar.

 

Två bra initiativ av Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen har tagit två viktiga initiativ för att om möjligt bryta upp låsningarna inom bostadspolitiken och i synnerhet om hyresmarknaden. Det ena är en delegation Bostad2030. Ur direktiven:
”De enda alternativen idag: bostadsrätt eller dyr nyproduktion – gäller bara för de mest köpstarka grupperna, men det finns inget alternativ för normalinkomsttagare, trots ett relativt högt bostadsbyggande. Vi är i ett läge när det är bostadsöverskott och bostadsbrist samtidigt och många har svårt att efterfråga dyr nyproduktion av hyresrätter. Hyresgästföreningen har därför tagit initiativ till ett oberoende forsknings- och kunskapsprojekt som ska utföras av en delegation Bostad 2030 under ledning av Anders Sundström.”
Den andra är Hyreskommissionen som leds av Stefan Attefall. Ur direktiven
”I bostadsbristens Sverige pågår en debatt om dagens hyresförhandlingssystem. En debatt som ibland bygger på missförstånd och felaktiga förväntningar på vad ett förhandlingssystem kan – och ska – åstadkomma. Hyresgästföreningen tror på modellen med förhandlade hyror men inser samtidigt att systemet är i behov av utveckling. Därför pågår, sedan 2016, ett omfattande utvecklingsarbete med att utveckla och effektivisera förhandlingssystemet.
Modellen förutsätter en hyressättning som är långsiktig, transparent och förutsägbar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Den motverkar hyresinflation vid bostadsbrist och är en garant för att hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd – samtidigt som den ger stabilitet och god lönsamhet för fastighetsägare. ”
En del gillar inte dessa initiativ, eftersom de inte gillar Anders Sundström och/eller Stefan Attefall, trots att dessa inte är ensamma. Kritiken nämner inte heller direktiven. För egen del anser jag att detta är två mycket bra initiativ i ett läge när M, C, KD, L och SD säger att de vill ha marknadshyror och det dessutom finns en del socialdemokrater som instämmer. Andrahandshyrorna är ett skräckexempel på vad som kan hända om värdarna tillåts utnyttja bostadsbrist för att höja hyrorna. I 255 av landets 290 kommuner är det bostadsbrist.
Subventionerna i Sverige går nästan enbart till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Undantaget är de blygsamma investeringsbidragen till byggande av små hyresrätter, som Internationella valutafonden (IMF) tycker att Sverige borde utöka, medan de borgerliga partierna vill avskaffa dem, men inte subventionerna till ägt boende.
Hyresrätt är en viktig upplåtelseform i ett modernt samhälle. Sverige har en betydligt lägre andel hyresrätter än länder som t.ex. Tyskland och Schweiz. Ett viktigt skäl att varje land bör ha en väsentlig andel hyresrätter är rörligheten i ett allt rörligare samhälle. Tre månaders uppsägningstid, inget behov av köpare eller mäklare, gör att en hyresgäst har betydlig lättare att flytta än de som bor i bostads- eller äganderätt.
De största hinder mot rörligheten i Sverige idag är de enorma priserna på ägt boende i inflyttningsregionerna, men också byggpriserna och hyrorna i nyproduktion och i lyxrenoverade lägenheter. Men att värdar inte får ta ut marknadshyror vid ny upplåtelse underlättar för de som bor i hyresrätt att röra på sig. Fast helst borde det skapas ett stort utbud av nya hyresrätter som folk med lite lägre inkomster har råd med.

Hyresrätter som folk har råd med behövs

De borgerliga partierna och Sverigedemokraterna vill införa marknadshyror, vilket medför högre hyror i stort sett alla kommuner med bostadsbrist, dvs. 255 av 290 kommuner. Samtidigt är det en enorm brist på bostäder som flertalet bostadsökande har råd med. De dyra nybyggena är svåra att få uthyrda. Staten subventionerar via ränte- och ROT-avdrag endast ägt boende (bostads- och äganderätt). En liten summa (som de borgerliga partierna motsätter sig) går numera i form av investeringsbidrag till byggande av små hyresrätter. Men endast om byggherren kan visa att hyrorna hålls nere. Några sådana krav har inte ränte- och ROT-avdragen, vilka tvärtom har medfört höjda priser. Byggpriserna per kvm bostadsyta är i storstadsområdena nästan 50 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter, när man tagit bort skillnaderna i markpriser. Inkluderas markpriserna är skillnaden över 70 procent per kvm bostadsyta.

Subventionerna till ägt boende är högst bland alla länder inom EU i Sverige och Nederländerna enligt EU-kommissionen. Och byggpriserna är högst i Sverige.

Internationella valutafonden har i en analys av bostadsmarknaden i Sverige skrivit att regeringen borde utöka investeringsbidragen, som framgångsrikt bidrar till att hålla nere hyrorna i nyproduktionen, samtidigt som den i likhet med EU-kommissionen, OECD m.fl. kritiserar ränteavdragen. De borgerliga partierna och SD vill istället avskaffa investeringsbidragen.

Det viktiga för de borgerliga partierna och SD tycks vara att aktivt verka för högre hyror, dvs. att låta hyresvärdar utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna så mycket som det går och ställa hyresgästerna utan möjlighet att påverka hyresvillkoren via sina företrädare, de lokala hyresgästorganisationerna.

Grundproblemen i Sverige idag är att byggpriserna är för höga, bostadsbristen breder ut sig och att det finns för få och byggs för få bostäder som hushåll med lägre inkomster har råd med på orter där jobben finns varför trångboddhet och extrem, hälsofarlig trångboddhet blir allt vanligare.

Marknadsivrarna i dessa partier är antingen cyniska eller okunniga om bostadspolitik och situationen för hushåll med inkomster under medianen. Påståendet om att marknadshyror skulle medföra ett ökat byggande av hyresrätter är rent önsketänkande. Det har aldrig skett i länder som avreglerat. Tvärtom har hyresmarknaderna där gått bakåt, som t.ex. i Norge. Enligt OECD så tar hyran för hyresgästerna i Norge också den högsta andelen av inkomsten inom hela OECD.

Så tänk om! Lär er mer om hur bostadsmarknaden fungerar. Lyssna på professor Arnott som forskat i många år om  den. Han påpekar att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad. Något som en del troende neo-klassiska nationalekonomer i Sverige inte har fattat eller velat fatta: Stämmer inte verkligheten med teorin, gäller teorin!