Moderaterna går fastighetsägarnas ärenden

Det är bostadsbrist i det stora flertalet kommuner. I det läget beslutar moderaterna att partiet ska verka för marknadshyror. Blir det verklighet kommer hyrorna att höjas i alla kommuner med bostadsbrist. Så även här där jag bor i Ängelholm. Värst blir det i storstadsområdena. Hyresgästernas besittningsskydd kommer att försämras. Många kommer att tvingas flytta eller tränga ihop sig ännu mer. De som röstar på moderaterna måste vara medvetna om detta. Inte i något land som har infört marknadshyror har det byggts fler hyresrätter. Tvärtom har hyresrättens ställning försvagats.

Gladast blir de privata fastighetsägarna i storstadsområdena och universitetsstäder, där de kan tillgodoräkna sig avsevärda inkomstökningar utan att anstränga sig det minsta. Det är tydligen denna grupp som moderaterna vill gynna särskilt.

Annonser

Sätt tak för summa ränteavdrag

Det skrivs mycket nu om ränteavdragen. Och de är ett enormt problem både för statsfinanserna och hushållens skuldsättning. Samtidigt är det viktigt att gå varsamt fram för att inte skapa stora problem på kort sikt för många hushåll. I Dagens Nyheter idag kunde man läsa att det finns bolån på över 3 000 miljarder kronor, vilka år 2015 kostade statskassan 24 miljarder kronor. ”En dubblad ränta på mellan 3 och 4 procent skulle minska statens intäkter med närmare 50 miljarder. Det kan jämföras med att barnbidragshöjningen på 200 kronor …. kostar 4,5 miljarder.”

Där påpekas också en sänkning av inkomstskatterna som en kompensation för en sänkning av ränteavdragen inte är ett bra förslag, eftersom det finns hushåll med stora inkomster och låga lån samt hushåll med lägre inkomster och lite större lån.

För att inte hushåll med mer normala inkomster inte ska drabbas är den enda vettiga att sätta ett tak hur stor summa ett hushåll får dra av för sina ränteutgifter, men att behålla en 30-procentig avdragsrätt upp till säg 25 000 kronor per år. Idag är gränsen 50 000 per person och därutöver får man dra av 21 procent, vilket är helt orimligt. Ett sådant tak skulle bara drabba ett litet antal hushåll med mycket stora lån och samtidigt stora inkomster. Det har SCB tidigare visat. Ett hushåll med lån på 4 miljoner med en ränta på 2 procent skulle inte få någon höjning av sina boendekostnader. De med lån på 5 miljoner skulle få en ökad boendekostnad med 420 kronor i månaden. Detta skulle få en avkylande effekt på bostadspriserna i storstadsområdena och göra det möjligt att undvika den större krasch som annars är oundviklig.

 

Nordea: Det finns ingen bostadsbrist!

Nu får vi reda på hur Nordea ser på bostadsbrist. Banken tycker inte det är bostadsbrist när svindyra nybyggen inte säljs lika enkelt som förut trots de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).

”…..Nordeas ekonomer ifrågasätter hur begreppet bostadsbrist används av Boverket och konstaterar att det snarare råder överutbud av bostäder i en majoritet av regionerna. Till bilden hör att nya bostäder blivit svårare att sälja och att det börjat användas erbjudanden om hyresfritt i två år för nybyggda lägenheter.”

Nordea borde veta att Boverkets bedömningar bygger på kommunernas samt att det som framför allt behövs är hyresrätter som hushåll med låga eller lite lägre inkomster har råd med. Men det är väl ingen kundkrets som denna bank är intresserad av. Nordeas ekonomer har en egendomlig syn på bostadsbrist enligt vilken det är den enklaste sak i världen av avskaffa bostadsbristen: höj kostnaderna på allt boende!

The danger of a price bubble in Sweden

On Sweden, the new IMF report says that:

“The robust economy and low interest rates, together solid population growth and inelastic housing supply, boosted housing prices and hence household debt:

  • As a percentage of disposable income, household indebtedness has almost doubled since 1996 and now stands at about 180 percent, with a growing share of new borrowers taking on high debts relative to income. The growth in debt has primarily reflected rising housing prices owing to prolonged supply demand imbalances exacerbated by low amortization, low interest rates, and tax incentives to hold real estate and to finance it with debt.
  • House prices have also doubled in real terms since 1996 and Swedish homes are highly valued from a historical perspective. The price-to-income ratio is 40 percent above its 20-year average—highest among the OECD countries. Model-based estimates of overvaluation are notably smaller, at about 10 percent, but are subject to significant uncertainty.

Cheap wholesale funding, from a mix of Swedish and foreign sources, including in foreign currency, has underpinned mortgage growth. Customer deposits represent around 40 percent of banks’ total funding since Swedish households invest a large proportion of savings in mutual funds rather than bank accounts, in part reflecting high mandatory contributions to pension funds (Figure 2). With banks having one of the highest loan-to-deposit ratios in European countries (about 200 percent), the long-maturity residential mortgages rely on wholesale funding, such as covered bonds, unsecured bonds and commercial paper, giving rise to refinancing risks. Nonetheless, a substantial portion of this wholesale funding comes from Swedish pension funds and insurance companies, who may be less flighty investors. About half of the wholesale funding is in foreign currency predominantly in euro and USD. The Riksbank estimates that about 25 percent of the major banks’ foreign funding is used to fund Swedish assets. The banks use currency swaps to hedge this funding to match their SEK denominated loans.

Home ownership financed by high levels of mortgage debt make households vulnerable to falling house prices. Although the immediate effect of a potential decline in housing prices on Swedish household default rates appears to be contained, the indirect macroeconomic impact can be sizeable. Analysis by Sweden’s National Institute of Economic Research finds a 20 percent drop in housing prices would lead to a recession-like impact on household consumption and unemployment, with an even greater impact if this drop coincided with a global downturn. In an extreme but plausible scenario, this can combine with a broader loss of confidence in housing collateral and potentially higher funding interest rates. Given the high interconnectedness among the Nordic-Baltic financial systems, such a shock could also have significant cross-border spillovers.”

http://unassumingeconomist.com/2017/09/increasing-resilience-to-large-and-volatile-capital-flows-the-role-of-macroprudential-policies/

 

Vad är marknadshyra, Lydia Wålsten?

I en underledare i Svenska Dagbladet den 30 augusti 2017 påstår Lydia Wålsten att hyresgäster subventioneras i en kommentar till de hiskeliga andrahandshyrorna i Stockholm:

”Vinkeln är fel. De intressanta är hur mycket förstahands-hyresgästerna subventioneras varje månad som de inte hyr ut hyran. Underhyran. Det är en artificiellt låg hyra som på grund av hyresregleringen löper över decennier..”

Det är lustigt hur nyliberaler ser på prisbildning. När fastighetsskatten byggde på marknadsvärdet på bostaden protesterade de och menade att den tvingade folk från sina bostäder. Det var orättvist att man skulle få ökade kostnader när bostäder i närheten köptes för högre priser.

Men för hyresgäster ska det inte finnas något besittningsskydd. Hyrorna ska höjas med efterfrågan. Ju större bostadsbrist desto högre hyror eftersom efterfrågan stiger med den. Ut med de som inte kan betala!

Wålsten nämner inte heller de enorma statliga subventioner som bara går till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag, vilka har drivit upp både bygg- och markpriser till sanslösa nivåer och dessutom skapat ett växande skuldberg som hotar Sveriges ekonomi.

Wålsten vet kanske inte att hyresgästerna i Stockholms innerstad har betydligt lägre inkomster än de subventionerade hushållen i bostadsrätt där.

Men är det rätt att fastighetsägare ska kunna utnyttja bostadsbrist och ett försumbart utbud av hyresrätter med låga hyror för att ta ut högre hyror? Vore det inte rimligare att kräva en ändrat bostadspolitik, så att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som bostads- och äganderätt? Är det rimligt att staten idag subventionerar främst  och mest hushåll med högre inkomster?

Framförallt beroende på svårigheterna att rekrytera kompetent personal beroende på bostadsbristen i Storstockholm har Swedbank beräknat att företagen förlorar 21 miljarder kronor per år de nästa 20 åren. Alltför många har helt enkelt inte råd att bosätta sig här.

Det kommer inte byggas fler hyresrätter om hyrorna släpps fria som Wålsten propagerar för. Det har det inte gjorts i de länder som avreglerat. Det nya som byggs har marknadshyror bl.a. beroende på de höga bygg- och markpriserna. Därför bygger man inte heller överallt, eftersom det bara är ett fåtal som har råd med dem.

Och varför skulle ett bostadsföretag/en värd bygga mer när det räcker med att höja hyrorna i det bestånd de redan har?

Jag föreslår att Wålsten lämnar sina teorier och försöker se verkligheten som den är. Då gäller det att se till att subventioner inte driver upp priser utan förses med villkor så att mottagaren av en subvention måste hålla nere sina priser/hyror. Och att de dessutom medför att även hushåll med lite lägre inkomster kan få en god bostad. Rätten till bostad är faktiskt en mänsklig rättighet.

 

 

 

Paradoxen på bostadsmarknaden och Linda Nordlund

I ett inlägg på SvD:s ledarsida den 27/8 skriver Linda Nordlund om paradoxen:

”Varför får de rikaste den största subventionen – ränteavdraget – samtidigt som de med lägst inkomster hänvisas till det dyraste boendet – hyresrätten? Där en bostadsrätt blir billigare i takt med att lånen betalas av, kommer hyresgästen i stället att få betala mer för varje år som går, eftersom hyrorna höjs vid de årliga förhandlingarna.” Hon glömde ROT-avdraget.  Amorteringarna har länge varit blygsamma i Sverige i motsats till t.ex. i Tyskland. Bostaden behöver underhållas, kylskåpet bytas ut etc. Och behöver man flytta kostar det extra mycket när bostaden ska säljas (mäklararvode bl.a.) och det kan ta sådan tid att det inte går att få det jobb man annars skulle ha fått på den andra orten.

”Hyresrätten är också dyrare eftersom hyresgästen får en högre servicenivå än grannen i bostadsrätt; om kylskåpet packar ihop är det bara att ringa värden. Därför borde hyresrätt vara valet för den som har en god ekonomi och är beredd att betala för att slippa fixa med underhåll.”

Hyresrätten är framför allt dyrare eftersom den inte subventioneras via ränte- och ROT-avdrag. Det vore rimligt att samhället inte ensidigt gynnade ägt boende. Dessa subventioner har dessutom bidragit till prisexplosionen på byggande, bostadsrätter och egnahem liksom hushållens enorma och fortfarande växande skuldberg, som är ett hot mot Sverige ekonomi. Enligt EU-kommissionen är Sverige och Nederländerna de två länder som subventionerar äganderätt mest inom EU.

Nordlund har rätt i att servicegraden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. Det gäller framförallt det inre underhållet i lägenheten. I och för sig behöver det inte vara så. För flera år sedan lanserades en modell kallad Boflex, som tyvärr inte har slagit igenom i större skala. Den innebar att en hyresgäst skulle kunna göra både till- och frånval. Till exempel skulle ansvar för spis, kyl, frys, målning och tapetsering kunna vara hyresgästens ansvar och hyran skulle då reduceras. I många länder i Europa är det så, men har inte slagit igenom i Sverige. Detta borde kunna utvecklas i Sverige.

Hyresrätten har redan en annan stor fördel framför bostadsrätten genom den broms för hyresutvecklingen som finns enligt hyreslagen. Inkomsterna för vuxna hyresgäster i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt, vilket inte skulle ha varit fallet med marknadshyror. Denna hyresbroms vill dock en del partier ta bort och tror att det skulle betyda att fler hyresrätter byggdes. Det har dock inte skett i något land som avreglerat hyrorna. Hyresgästhushållen i det avreglerade Norge betalar enligt OECD den högsta andelen av sin inkomst i hyra jämfört med hyresgästhushållen i alla de andra OECD-länderna.

Men visst skulle det vara intressant att utveckla ett hyresboende utan vinstintresse. Ett sådant finns redan i form av kooperativ hyresrätt, men har svårt att konkurrera med den subventionerade bostadsrätten.

”I stället för att som i Norge och Tyskland underlätta för dem som står i begrepp att köpa sin första bostad genom förmånliga villkor för bosparande, höjer vår regering de redan svårforcerade trösklarna genom amorteringskrav och bolånetak.” anser Nordlund. I Tyskland är det dock få unga som flyttar in i en ägd bostad. Hälften av hushållen där bor i hyresrätt. Och Nordlund påpekade för övrigt tidigare att kostnaderna sjunker genom amorteringar. Men nu är det fel att kräva amorteringar!

Nordlund vill att fler ska kunna få ett ägt boende. Men vill tydligen inte dra ner på de nuvarande stora subventionerna till de rikaste. I Stockholm ligger priserna per kvm på bostadsrätter långt över byggpriserna för bostadsrätter. Jag tror inte att Nordlunds förslag är någon lösning för det stora flertalet av de som efterfrågar bostäder med hyror/priser som de har råd med. Det stora problemet är det låga, ja obefintliga utbudet av hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Visst är det en paradox att de största subventionerna går till de rikaste, men varför inte dra ner på dessa då och ge hyresrätten samma villkor som de andra upplåtelseformerna?

 

Centern vill spara men inte på subventioner till välbärgade

I en intervju i Dagens Nyheter säger Martin Ådahl (c) att det behövs ett större offentligt sparande, men vill inte att det ska åstadkommas genom skattehöjningar som skadar den långsiktiga tillväxten. Enligt honom går det däremot att göra besparingar genom att slopa arbetsmarknadsutbildningar och så kallade traineejobb, liksom byggsubventioner. Och med byggsubventioner menar han investeringsbidragen för att bygga små hyresrätter där hyrorna ska hållas nere genom sk. presumtionshyror. Dessutom vill ju centern ha marknadshyror för att ”öka rörligheten.” 

Men de enorma subventionerna till enbart ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).vill han inte röra. Trots att ekonomer från olika håll påpekat att de skadar svensk ekonomi. Och inte heller ska skatterna höjas lite för de mest välbärgade. Centerns politik är klassisk nyliberalism och skulle leda till ännu större sociala och ekonomiska klyftor än de redan är.