Fastighetsavgiften suger

I DN den 29 oktober 2017 skriver Maria Croft om det egendomliga i att en villa på landsbygden har lika hög fastighetsavgift om lyxbostäder i storstäderna. Dessutom går skattesubventionerna (ränte- och ROT-avdrag) främst till hushåll i dyra bostäder i storstäderna. Och dessa subventioner betalas av de andra via skatten. Det är en omvänd Robin Hood politik: Ta från de fattiga och ge till de rika.

Vad tänker regering och riksdag gör åt detta?

Annonser

Moderaterna går fastighetsägarnas ärenden

Det är bostadsbrist i det stora flertalet kommuner. I det läget beslutar moderaterna att partiet ska verka för marknadshyror. Blir det verklighet kommer hyrorna att höjas i alla kommuner med bostadsbrist. Så även här där jag bor i Ängelholm. Värst blir det i storstadsområdena. Hyresgästernas besittningsskydd kommer att försämras. Många kommer att tvingas flytta eller tränga ihop sig ännu mer. De som röstar på moderaterna måste vara medvetna om detta. Inte i något land som har infört marknadshyror har det byggts fler hyresrätter. Tvärtom har hyresrättens ställning försvagats.

Gladast blir de privata fastighetsägarna i storstadsområdena och universitetsstäder, där de kan tillgodoräkna sig avsevärda inkomstökningar utan att anstränga sig det minsta. Det är tydligen denna grupp som moderaterna vill gynna särskilt.

En onödig utredning

”Regeringen vill öka byggandet av hyresrätter och har öppnat för att ”hyressättningen ska bidra”. Men i dag kommer verkligheten ikapp. Enligt utredaren Håkan Julius är nyproduktionshyrorna i Sverige redan så höga som marknaden tål.” kan vi läsa i Svenska Dagbladet idag.

Det borde inte krävas någon utredning för att komma fram till denna slutsats. Det som krävs är att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som ägande- och bostadsrätt, att byggpriserna pressas genom bättre konkurrens och effektivare produktion, att priserna på mark hålls nere m.m. Det som behövs idag är ett mycket större utbud av hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med. Det vet ju alla idag. Och detta kan aldrig lösas med att tillåta fastighetsägare att ockra på bostadsbristen.

https://www.svd.se/hoga-nyproduktionshyror-loser-inte-bostadskrisen

 

Stockholmshyror är inte marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur?

I Stockholm pågår en översyn av hyressättningen vilket har föranlett dessutom en del aktivister att påstå att den kommer att medföra marknadshyror. Skälet är att de tror att hyrorna kommer att höjas i attraktiva lägen och i synnerhet i Stockholms innerstad.

Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas värderingar som är utgångspunkten och inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran efter denna översyn väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna får god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter ombyggnader.

Hyresgästföreningen stöder en systematisk hyressättning enligt bruksvärdeprincipen. Om det visar sig att de nuvarande hyresskillnaderna mellan i övrigt jämförbara lägenheter i olika lägen inte motsvarar hyresgästernas värderingar så ska hyrorna justeras. Det är klart att ingen gillar att deras hyra kan höjas, men en justering kan å andra sidan innebära att hyrorna fryses på andra håll vilket kan glädja dem.

En del argumenterar mot bruksvärdeprincipen och vill ha ett stopp för en systematisk hyressättning. Det är ju lätt att säga, men vad betyder det i praktiken? Jo, att man överger den grundläggande principen att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre bostäder enligt hyresgästernas värderingar och vice versa. Det skulle skapa ännu större balansproblem på bostadsmarknaden, öka benägenheten för svarta affärer och strida mot vanligt förnuft.

Hyresrätten har idag sämre skattevillkor än ägt boende. De stora subventionerna till ägt boende har tillsammans med lågt bostadsbyggande, dålig konkurrens och en enorm bostadsbrist drivit upp priserna på byggande, mark och bostäder med fri prissättning. Dessa missförhållanden borde en ansvarsfull regering avskaffa. Och de försvårar också arbetet med en systematisk och rättvis hyressättning eftersom hyrorna i nybyggda lägenheter är för alldeles för höga för många hushåll. Men den stora mängden hyresbostäder är inte nybyggda och hyresskillnaderna mellan dessa bör vara rättvisa, eller hur?

OECD-ekonom måste se verkligheten

”Sverige är jämfört med andra länder ganska jämlikt. Men på ett område sticker Sverige ut – på bostadsstandarden, där skillnaderna är ganska stora. Det säger OECD-ekonomen Jon Kristian Pareliussen under ett seminarium i Almedalen där han manar till reformer av bostadspolitiken.
– Det finns ingen forskning som visar att bostadsregleringen hjälper de fattiga, säger han enligt TT.”

Att det behövs reformer av bostadspolitiken i Sverige är helt rätt. Framför allt borde de enorma subventionerna till välbärgade i ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag begränsas, skattevillkoren utjämnas mellan upplåtelseformerna och byggpriserna sänkas. Men ekonomen vet tydligen inte att forskning som bygger på SCB:s statistik visar att vuxna boende i hyresrätt har betydligt lägre inkomster än dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm, alltså även i stadsdelarna i innerstaden. Så skulle det säkert inte se ut om vissa ekonomers våta dröm blev verklighet, dvs. marknadshyror. Den svenska hyreslagen med bruksvärde-hyror ska naturligtvis behållas.

För övrigt har OECD visat att av alla länder i OECD betalar hyresgästerna i det avreglerade Norge den högsta andelen av sina disponibla inkomster i hyra.

Finanspolitiska rådet kan inte hyresmarknaden

Finanspolitiska rådets senaste rapport innehåller mycket intressant och relevant material, men tyvärr visar det sig att rådet inte förstår sig på eller har tillräcklig kunskap om hyresmarknaden. Något som rådet tyvärr delar med flera nationalekonomer i Sverige, som t.ex. Assar Lindbeck.

Rådets okunnighet om hyresmarknaden i Sverige visar sig genom påståendet

”De hyror som svenska hushåll betalar enligt bruksvärdesystemet bestäms i en komplicerad process. Centrala förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarförbundet sätter den allmänna nivån och den exakta hyran för en enskild lägenhet fastställs sedan lokalt….” En sådan central överenskommelse har aldrig träffats. Förhandlingarna är lokala.

Rådet lutar sig på en underlagsrapport som inte förstår att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad[1] utan påstår helt frankt

”The consequences of deregulating the market are large and multi-faceted. First, rents would of course increase for some dwellings, but they might fall for others. In Stockholm, the rent hikes would certainly outnumber the rent cuts.”[2]

Det finns inga lediga lägenheter I Stor-Stockholm. Ingen hyresvärd har någon anledning att sänka hyran i en uthyrd lägenhet. Tvärtom skulle många hyresgäster tvingas på grund av marknadshyrorna söka lägenheter med lägre hyror varför hyrorna även i ytterområdena skulle stiga kraftigt. Så fungerar det i verkligheten.

”Hyresrätten är därför mest attraktiv för yngre och för hushåll med lägre inkomst och förmögenhet. Det är dessa hushåll som idag drabbas av hyresregleringens avigsidor.” Men hur många av dessa skulle ha råd med de nya hyrorna? Det är ju tvärtom ett ökat utbud av bostäder med hyror som dessa grupper skulle kunna betala som krävs, eller hur?

Rådet berör t.ex. inte Boverkets slutsatser att det som främst behövs är hyresrätter som unga och andra hushåll med låga inkomster har råd med. Hur dessa ska kunna få sina behov tillgodosedda med de enorma hyreshöjningar som rådets marknadshyror skulle medföra är det ingen som förstår. Varför tar rådet inte upp detta problem?

Så här skriver man: ”En illa fungerande hyresmarknad tvingar många hushåll att äga sin bostad, även om ägandet ofta är förknippat med stora risker och transaktionskostnader, särskilt för unga hushåll.”

”Eftersom vi har kalibrerat vår modell mot rådande boendekostnader i bostadsrätt, avspeglar våra ”marknadshyror” den allmänna brist på bostäder som råder i dag. Med högre hyror skulle det bli mer attraktivt att bygga nytt, och när balansen mellan utbud och efterfrågan förbättrats kan marknadshyrorna förväntas sjunka tillbaka.

Borde inte dessa ekonomer studera vad som hänt i de länder som avreglerat sina hyresmarknader? Inte i något land har byggandet av hyresrätter ökat, tvärtom är det vanligaste att hyresmarknaden gått tillbaka.[3] I Norge som ibland brukar framhållas som ett föredöme med sin avreglerade hyresmarknad konstaterar OECD att där tar hyran högst andel av den disponibla inkomsten av alla länder inom OECD.[4]

Och varför skulle bostadsföretag vilja bygga nytt när de utan att anstränga sig kan öka sina intäkter enormt genom de stora hyreshöjningarna? Redan nu – på grund av de höga byggpriserna och de höga hyrorna i nybyggda bostäder är det en mindre del av de som skulle behöva en bostad som har råd med hyran i en nybyggd bostad.

Nå, men rådet menar ju att man skulle kunna höja bostadsbidragen genom ”En engångsbeskattning av fastighetsägarna skulle kunna bidra till att finansiera höjda bostadsbidrag”. Men de mycket höga marknadshyrorna finns ju kvar åren framöver. Hur ska en engångsbeskattning kunna betala höjda bostadsbidrag under de kommande åren?

”Samtidigt har det blivit allt svårare för nya hushåll att komma in på hyresmarknaden. Som ett resultat av bristande rörlighet på hyresmarknaden och olikhet i skatteregler har hyresrätter omvandlats till bostadsrätter i rask takt. Exempelvis har antalet hyreslägenheter i Stockholm minskat med 80 000 sedan millennieskiftet och antalet lägenheter som förmedlats genom bostadsförmedlingen mer än halverats mellan 2005 och 2016.”

Rådet tycker inte att det är värt att nämna att en stor del av denna omvandling har varit politiskt styrd och ingen automatisk utveckling. Genom politiska beslut har de som för tillfället bodde i äldre allmännyttiga, kommunägda fastigheter med lägre hyror än i nybyggda kunnat köpa dem till priser långt under marknadspriserna för bostadsrätter och kunnat tjäna stora pengar. I Uppsala, däremot, sade den moderata ordföranden i styrelsen för Uppsalahem att det gick att köpa loss allmännyttiga fastigheter, men då fick man betala marknadspriser. Där blev det därför inga omvandlingar.

Den svenska hyreslagstiftningen, bruksvärdesystemet och traditionen med förhandlingar för att lösa tvister ska naturligtvis bevaras. Men inget system är perfekt. Det pågår arbete med att se över hyressättningen i Stockholm, vilket det finns goda skäl till. Men det ska ske på ett sådant sätt att hyresgästernas besittningsskydd garanteras. Bruksvärdesystemet är ju just till för att hyresvärdar inte ska kunna utnyttja bostadsbrist för att driva upp hyrorna. Vilket, enligt rådet, är det stora felet med den nuvarande lagstiftningen!

Rådet har inte tagit del av fakta hur det ser ut på Stockholms bostadsmarknad. Hyresrätterna har ett bättre utnyttjande än bostadsrätter (flera boende per lägenhet i samma storlek), andelen hyresgäster med extrem trångboddhet är högre än för dem i bostadsrätt, andelen med extrem hög utrymmesstandard är högre i bostadsrätten än i hyresrätten och i varje stadsdel är medianinkomsten för vuxna i bostadsrätt betydligt högre än för dem i hyresrätt. Siffrorna är från SCB.

I Göteborg har 15 procent av hyresgästhushållen i bostäder som är på gång att byggas om en disponibel inkomst under skälig levnadsnivå att leva på när de har betalt sina hyror redan innan någon hyra höjts. I Göteborg är det också stor bostadsbrist, varför hyrorna skulle drivas upp kraftigt där. Är det en ansvarsfull bostadspolitik som rådet förespråkar?

[1] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V. p. 960.

[2] Herman Donner, Peter Englund and Mats Persson (2017), Distributional Effects of Deregulating the Stockholm Rental Housing Market.

[3] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania; Forsberg F, Ã…sell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain, and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96; Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen,  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001; Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[4] http://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf p. 1

Marknadshyror vore en katastrof

I DN idag 21/2 2017 skriver Matilda Molander på ledarsidan att segregationen t.o.m. skulle minska med marknadshyror.

Först några fakta som marknadsliberaler måste hålla sig till:

  • I Stockholms stad är inkomsterna bland boende i bostadsrätt avsevärt högre än bland dem i hyresrätt i varje stadsdel i Stockholm enligt statistik från SCB.
  • Antalet boende per lika stora lägenheter är högre i hyresrätten än i bostadsrätten, dvs. hyresrätterna har högre nyttjandegrad än bostadsrätterna också enligt siffror från SCB.
  • De höga byggpriserna i Sverige (högst i Europa) beror till stor på de enorma subventionerna till ägt boende (inklusive bostadsrätten) enligt OECD, IMF, m.fl. EU-kommissionen har konstaterat i Sverige och Nederländerna är de länder som ger störst stöd till ägt boende.
  • Hushållens enorma och ständigt ökande skuldsättning är ett hot mot Sveriges ekonomi.
  • De höga byggpriserna gör att hushåll med lägre inkomster inte har möjlighet att efterfråga nybyggda hyresrätter och än mindre ägt boende med de skyhöga priserna idag.
  • I dagens utbud av bostäder saknas bostäder med hyror som dessa hushåll har råd med. Marknaden har misslyckats. Och inte skulle detta utbud öka genom marknadshyror med den enorma bostadsbrist vi har idag.
  • Forskning har dessutom visat att byggandet av hyresrätter inte ökat när hyresmarknaden avreglerats. Utan tvärtom har hyressektorn i allmänhet försvagats.
  • I dagens Europa finns det ett starkt behov av bostäder med överkomliga hyror, vilket bl.a. påtalats av borgmästare i de stora städerna. Den 22 mars träffas deltagarna i Urban agenda i Bryssel och då kommer just denna fråga att belysas ytterligare. Även företrädare för EU-kommissionen (som ju annars är väldigt marknadsliberal) har insett detta.

Molander påstår att läget inte spelar roll för hyrorna i Stockholm. Det är inte sant. Sedan kan man tycka att det inte spelar tillräckligt stor roll. Jag antar att det är just detta som parterna på hyresmarknaden ska hantera.

Sverige har ett system på hyresmarknaden som påminner om det på arbetsmarknaden, dvs. att hyrorna sätts efter förhandlingar. Det är ett bra system som vi ska försvara. Det behövs inga statligt satta hyror som i andra länder. I de länder som har marknadshyror finns samtidigt en sektor med sociala bostäder. Är det detta som Molander vill ha?

Marknadshyror är ett gammalt system som inte passar på en modern bostadsmarknad. Och avigsidorna med fri prissättning framgår med all önskvärd tydlighet på prisbildningen i storstadsområdena och de större städerna. Den är ett hinder för unga och bostadssökande på bostadsmarknaden och gör det svårare för företagen att rekrytera den arbetskraft den skulle behöva.

Det behövs idag (enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät) framför allt hyresrätter i de stora städer med hyrorna som hushåll med lägre inkomster kan efterfråga. Och då propagerar DN för marknadshyror! Inte särskilt genomtänkt, eller hur?