Myter och verklighet i bostadsfrågan (2)

Efter kontakter med Leierboerforeningen och statistisk sentralbyrå i Norge har jag rättat ett par uppgifter om Norge i den presentation som jag höll i ABF, Stockholm den 24 mars i år. Det visade sig att de uppgifter som OECD hade om andelen hyresrätter i Norge var oklara. Det har jag rättat i min presentation. Förändringarna medför dock inte någon väsentlig skillnad i min argumentation. Men för de som använt den tidigare versionen ber jag att hämta den nu korrigerade. Rätt ska vara rätt.

Presentation på ABF, Stockholm 24 mars 2018

 

Annonser

Knappt hälften av Stockholmarna har råd med en nybyggd hyresrätt

DN i dag: ”Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nyproducerad tvåa. Bara sex av tio har råd med en nybyggd etta.

– Även om hyrorna sänks kommer det finnas grupper som inte har råd med nyproduktion, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.”

Enligt OECD:s trångboddhetsnorm ska ett en-personshushåll kunna bo i en tvåa. Hyrorna i nyproduktion är på tog för höga.

Ett oerhört systemfel. De stora subventionerna till det ägda boendet har drivit upp priserna, enligt en samstämmig ekonomkör. Det är betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än hyresrätter för byggare. Räknar man bort de stora skillnaderna i markpriser är byggpriset 50 procent högre per kvm för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena enligt SCB. Kommunerna måste få möjlighet att fastställa upplåtelseform i detaljplanerna. Investeringsbidragen behöver utökas. Markspekulation bekämpas. Konkurrensen inom byggsektorn måste bli bättre. Fler hus bör byggas i form av fabriksbyggda element, fast med varierande fasader. Som bilindustrin arbetar.

 

Fastighetsavgiften suger

I DN den 29 oktober 2017 skriver Maria Croft om det egendomliga i att en villa på landsbygden har lika hög fastighetsavgift om lyxbostäder i storstäderna. Dessutom går skattesubventionerna (ränte- och ROT-avdrag) främst till hushåll i dyra bostäder i storstäderna. Och dessa subventioner betalas av de andra via skatten. Det är en omvänd Robin Hood politik: Ta från de fattiga och ge till de rika.

Vad tänker regering och riksdag gör åt detta?

Moderaterna går fastighetsägarnas ärenden

Det är bostadsbrist i det stora flertalet kommuner. I det läget beslutar moderaterna att partiet ska verka för marknadshyror. Blir det verklighet kommer hyrorna att höjas i alla kommuner med bostadsbrist. Så även här där jag bor i Ängelholm. Värst blir det i storstadsområdena. Hyresgästernas besittningsskydd kommer att försämras. Många kommer att tvingas flytta eller tränga ihop sig ännu mer. De som röstar på moderaterna måste vara medvetna om detta. Inte i något land som har infört marknadshyror har det byggts fler hyresrätter. Tvärtom har hyresrättens ställning försvagats.

Gladast blir de privata fastighetsägarna i storstadsområdena och universitetsstäder, där de kan tillgodoräkna sig avsevärda inkomstökningar utan att anstränga sig det minsta. Det är tydligen denna grupp som moderaterna vill gynna särskilt.

En onödig utredning

”Regeringen vill öka byggandet av hyresrätter och har öppnat för att ”hyressättningen ska bidra”. Men i dag kommer verkligheten ikapp. Enligt utredaren Håkan Julius är nyproduktionshyrorna i Sverige redan så höga som marknaden tål.” kan vi läsa i Svenska Dagbladet idag.

Det borde inte krävas någon utredning för att komma fram till denna slutsats. Det som krävs är att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som ägande- och bostadsrätt, att byggpriserna pressas genom bättre konkurrens och effektivare produktion, att priserna på mark hålls nere m.m. Det som behövs idag är ett mycket större utbud av hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med. Det vet ju alla idag. Och detta kan aldrig lösas med att tillåta fastighetsägare att ockra på bostadsbristen.

https://www.svd.se/hoga-nyproduktionshyror-loser-inte-bostadskrisen

 

Stockholmshyror är inte marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur?

I Stockholm pågår en översyn av hyressättningen vilket har föranlett dessutom en del aktivister att påstå att den kommer att medföra marknadshyror. Skälet är att de tror att hyrorna kommer att höjas i attraktiva lägen och i synnerhet i Stockholms innerstad.

Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas värderingar som är utgångspunkten och inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran efter denna översyn väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna får god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter ombyggnader.

Hyresgästföreningen stöder en systematisk hyressättning enligt bruksvärdeprincipen. Om det visar sig att de nuvarande hyresskillnaderna mellan i övrigt jämförbara lägenheter i olika lägen inte motsvarar hyresgästernas värderingar så ska hyrorna justeras. Det är klart att ingen gillar att deras hyra kan höjas, men en justering kan å andra sidan innebära att hyrorna fryses på andra håll vilket kan glädja dem.

En del argumenterar mot bruksvärdeprincipen och vill ha ett stopp för en systematisk hyressättning. Det är ju lätt att säga, men vad betyder det i praktiken? Jo, att man överger den grundläggande principen att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre bostäder enligt hyresgästernas värderingar och vice versa. Det skulle skapa ännu större balansproblem på bostadsmarknaden, öka benägenheten för svarta affärer och strida mot vanligt förnuft.

Hyresrätten har idag sämre skattevillkor än ägt boende. De stora subventionerna till ägt boende har tillsammans med lågt bostadsbyggande, dålig konkurrens och en enorm bostadsbrist drivit upp priserna på byggande, mark och bostäder med fri prissättning. Dessa missförhållanden borde en ansvarsfull regering avskaffa. Och de försvårar också arbetet med en systematisk och rättvis hyressättning eftersom hyrorna i nybyggda lägenheter är för alldeles för höga för många hushåll. Men den stora mängden hyresbostäder är inte nybyggda och hyresskillnaderna mellan dessa bör vara rättvisa, eller hur?