Paradoxen på bostadsmarknaden och Linda Nordlund

I ett inlägg på SvD:s ledarsida den 27/8 skriver Linda Nordlund om paradoxen:

”Varför får de rikaste den största subventionen – ränteavdraget – samtidigt som de med lägst inkomster hänvisas till det dyraste boendet – hyresrätten? Där en bostadsrätt blir billigare i takt med att lånen betalas av, kommer hyresgästen i stället att få betala mer för varje år som går, eftersom hyrorna höjs vid de årliga förhandlingarna.” Hon glömde ROT-avdraget.  Amorteringarna har länge varit blygsamma i Sverige i motsats till t.ex. i Tyskland. Bostaden behöver underhållas, kylskåpet bytas ut etc. Och behöver man flytta kostar det extra mycket när bostaden ska säljas (mäklararvode bl.a.) och det kan ta sådan tid att det inte går att få det jobb man annars skulle ha fått på den andra orten.

”Hyresrätten är också dyrare eftersom hyresgästen får en högre servicenivå än grannen i bostadsrätt; om kylskåpet packar ihop är det bara att ringa värden. Därför borde hyresrätt vara valet för den som har en god ekonomi och är beredd att betala för att slippa fixa med underhåll.”

Hyresrätten är framför allt dyrare eftersom den inte subventioneras via ränte- och ROT-avdrag. Det vore rimligt att samhället inte ensidigt gynnade ägt boende. Dessa subventioner har dessutom bidragit till prisexplosionen på byggande, bostadsrätter och egnahem liksom hushållens enorma och fortfarande växande skuldberg, som är ett hot mot Sverige ekonomi. Enligt EU-kommissionen är Sverige och Nederländerna de två länder som subventionerar äganderätt mest inom EU.

Nordlund har rätt i att servicegraden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. Det gäller framförallt det inre underhållet i lägenheten. I och för sig behöver det inte vara så. För flera år sedan lanserades en modell kallad Boflex, som tyvärr inte har slagit igenom i större skala. Den innebar att en hyresgäst skulle kunna göra både till- och frånval. Till exempel skulle ansvar för spis, kyl, frys, målning och tapetsering kunna vara hyresgästens ansvar och hyran skulle då reduceras. I många länder i Europa är det så, men har inte slagit igenom i Sverige. Detta borde kunna utvecklas i Sverige.

Hyresrätten har redan en annan stor fördel framför bostadsrätten genom den broms för hyresutvecklingen som finns enligt hyreslagen. Inkomsterna för vuxna hyresgäster i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt, vilket inte skulle ha varit fallet med marknadshyror. Denna hyresbroms vill dock en del partier ta bort och tror att det skulle betyda att fler hyresrätter byggdes. Det har dock inte skett i något land som avreglerat hyrorna. Hyresgästhushållen i det avreglerade Norge betalar enligt OECD den högsta andelen av sin inkomst i hyra jämfört med hyresgästhushållen i alla de andra OECD-länderna.

Men visst skulle det vara intressant att utveckla ett hyresboende utan vinstintresse. Ett sådant finns redan i form av kooperativ hyresrätt, men har svårt att konkurrera med den subventionerade bostadsrätten.

”I stället för att som i Norge och Tyskland underlätta för dem som står i begrepp att köpa sin första bostad genom förmånliga villkor för bosparande, höjer vår regering de redan svårforcerade trösklarna genom amorteringskrav och bolånetak.” anser Nordlund. I Tyskland är det dock få unga som flyttar in i en ägd bostad. Hälften av hushållen där bor i hyresrätt. Och Nordlund påpekade för övrigt tidigare att kostnaderna sjunker genom amorteringar. Men nu är det fel att kräva amorteringar!

Nordlund vill att fler ska kunna få ett ägt boende. Men vill tydligen inte dra ner på de nuvarande stora subventionerna till de rikaste. I Stockholm ligger priserna per kvm på bostadsrätter långt över byggpriserna för bostadsrätter. Jag tror inte att Nordlunds förslag är någon lösning för det stora flertalet av de som efterfrågar bostäder med hyror/priser som de har råd med. Det stora problemet är det låga, ja obefintliga utbudet av hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Visst är det en paradox att de största subventionerna går till de rikaste, men varför inte dra ner på dessa då och ge hyresrätten samma villkor som de andra upplåtelseformerna?

 

Annonser

Centern vill spara men inte på subventioner till välbärgade

I en intervju i Dagens Nyheter säger Martin Ådahl (c) att det behövs ett större offentligt sparande, men vill inte att det ska åstadkommas genom skattehöjningar som skadar den långsiktiga tillväxten. Enligt honom går det däremot att göra besparingar genom att slopa arbetsmarknadsutbildningar och så kallade traineejobb, liksom byggsubventioner. Och med byggsubventioner menar han investeringsbidragen för att bygga små hyresrätter där hyrorna ska hållas nere genom sk. presumtionshyror. Dessutom vill ju centern ha marknadshyror för att ”öka rörligheten.” 

Men de enorma subventionerna till enbart ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).vill han inte röra. Trots att ekonomer från olika håll påpekat att de skadar svensk ekonomi. Och inte heller ska skatterna höjas lite för de mest välbärgade. Centerns politik är klassisk nyliberalism och skulle leda till ännu större sociala och ekonomiska klyftor än de redan är.

 

 

Höga men även låga presumtionshyror

Påfrestningarna på hyreslagens bestämmelser om prövning och fastställande av bruksvärdet handlar främst om dagens höga bygg- och markpriser, vilka bl.a. beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som kapitaliserats. Konkurrens och effektivitet i byggbranschen har inte heller utvecklats på samma sätt som i annan industriell verksamhet.

Med de nya investeringsbidragen för små hyresrätter införs ett nytt moment åt andra hållet. För att få investeringsbidrag måste byggherren visa att hyran blir lägre än i andra nybyggda lägenheter. För dessa finns villkor om presumtionshyror. Men också nya produktionsmetoder, prefabricerade element (”lego”) och sänkta markpriser kan medföra sänkta produktionspriser och möjliggöra lägre hyresnivåer i nybyggda hyresrätter än i andra likvärdiga även utan investeringsbidrag. För att se till att de sänkta produktionspriserna ger varaktigt sänkta hyror kan avtal om presumtionshyror träffas, som innebär att de låga hyrorna ligger kvar i 15 år. Därefter sätts de efter lägenheternas bruksvärde.

Fiffigt, eller hur? 

Den 1 juli 2006 infördes en möjlighet att avtala om s.k. presumtionshyra för nyproducerade hyreslägenheter. Syftet var att förbättra förutsättningarna för att bygga hyreslägenheter. Reglerna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation för en nybyggd lägenhet kan komma överens om en hyra som presumeras vara skälig, och som utgångspunkt därför inte ska ändras, under en femtonårsperiod (presumtionstiden). En presumtionshyra förhandlas utifrån hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Först när presumtionstiden har löpt ut kan hyran prövas enligt det s.k. bruksvärdesystemet (12 kap. 55 § jordabalken). Lägenhetens bruksvärde är då avgörande för vad som anses vara skälig hyra, inte hyresvärdens kostnadstäckning och rimlig avkastning.

Är Ola Johansson (c) riktigt klok?

Detta kan man läsa i Dagens Nyheter idag angående det blygsamma investeringsstödet som bara ska gå till små hyresrätter:

”Ola Johansson, bostadspolitisk talesperson för Centern, tror inte att investeringsstödet är avgörande för de bostäder som nu planeras.

Jag menar att branschen inte har frågat efter de här pengarna. De flesta byggföretag som jag pratat med säger att de här bostäderna hade byggts i alla fall, säger Ola Johansson.

Han ifrågasätter också om de subventionerade hyresrätterna kommer att hjälpa dem som är i störst behov av stöd.

Man kan fråga sig vilka det är som har råd att efterfråga subventionerade nyproducerade hyresrätter. Det är inte de som står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända. Man försöker lura folk att tro att de nya subventionerade hyresrätterna är till för dem som har de största behoven, men så är det inte, säger Ola Johansson.

Han förespråkar i stället marknadshyror för att få större rörlighet på bostadsmarknaden.

Vi behöver få tillgång till de äldre hyresrätterna och det kan vi bara åstadkomma genom en ökad rörlighet. Där finns det många saker som skulle kunna bidra, till exempel en friare hyressättning, säger Ola Johansson.”

Här kommer den riktiga tankegrodan eftersom marknadshyror skulle driva upp hyrorna  i kommuner med bostadsbrist och hur går det då för de som ”står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända”? I storstadsregionerna, större städer och på universitetsorterna skulle det bli möjligt för värdar att ockra på bostadsbristen och göra att de som idag står långt ifrån bostadsmarknaden hamnar ännu längre därifrån. Dessutom skulle en massa människor tvingas flytta eller tränga ihop sig ytterligare. Varken bostadsbidrag eller bostadstillägg skulle vara till hjälp för de flesta och kommunernas kostnader i försörjningsstöd skulle öka drastiskt.  Dessutom vet man från andra länder att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. Hyresrätten blir möjlig och intressant för färre och värdarna kan öka sin inkomster drastiskt utan att behöva gör något.

Investeringsbidragen är blygsamma och en bråkdel av de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Men dessa subventioner berör inte Johansson och ändå går de främst de till bättre ställda. Dessutom är både äganderätts- och bostadsrättsbestånden sämre utnyttjade än hyresrätterna. Det i dessa som många hushåll har generösa utrymmen och få är trångbodda. Men att utnyttja detta subventionerade bestånd bättre för att öka rörligheten är tydligen inte Centern intresserat av.

Investeringsbidragen borde gå till byggande av hyresrätter i alla storlekar och bekostas av minskade subventioner till ägt boende så att upplåtelseformerna får mer likvärdiga villkor.

En onödig utredning

”Regeringen vill öka byggandet av hyresrätter och har öppnat för att ”hyressättningen ska bidra”. Men i dag kommer verkligheten ikapp. Enligt utredaren Håkan Julius är nyproduktionshyrorna i Sverige redan så höga som marknaden tål.” kan vi läsa i Svenska Dagbladet idag.

Det borde inte krävas någon utredning för att komma fram till denna slutsats. Det som krävs är att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som ägande- och bostadsrätt, att byggpriserna pressas genom bättre konkurrens och effektivare produktion, att priserna på mark hålls nere m.m. Det som behövs idag är ett mycket större utbud av hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med. Det vet ju alla idag. Och detta kan aldrig lösas med att tillåta fastighetsägare att ockra på bostadsbristen.

https://www.svd.se/hoga-nyproduktionshyror-loser-inte-bostadskrisen

 

Stockholmshyror är inte marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur?

I Stockholm pågår en översyn av hyressättningen vilket har föranlett dessutom en del aktivister att påstå att den kommer att medföra marknadshyror. Skälet är att de tror att hyrorna kommer att höjas i attraktiva lägen och i synnerhet i Stockholms innerstad.

Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas värderingar som är utgångspunkten och inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran efter denna översyn väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna får god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter ombyggnader.

Hyresgästföreningen stöder en systematisk hyressättning enligt bruksvärdeprincipen. Om det visar sig att de nuvarande hyresskillnaderna mellan i övrigt jämförbara lägenheter i olika lägen inte motsvarar hyresgästernas värderingar så ska hyrorna justeras. Det är klart att ingen gillar att deras hyra kan höjas, men en justering kan å andra sidan innebära att hyrorna fryses på andra håll vilket kan glädja dem.

En del argumenterar mot bruksvärdeprincipen och vill ha ett stopp för en systematisk hyressättning. Det är ju lätt att säga, men vad betyder det i praktiken? Jo, att man överger den grundläggande principen att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre bostäder enligt hyresgästernas värderingar och vice versa. Det skulle skapa ännu större balansproblem på bostadsmarknaden, öka benägenheten för svarta affärer och strida mot vanligt förnuft.

Hyresrätten har idag sämre skattevillkor än ägt boende. De stora subventionerna till ägt boende har tillsammans med lågt bostadsbyggande, dålig konkurrens och en enorm bostadsbrist drivit upp priserna på byggande, mark och bostäder med fri prissättning. Dessa missförhållanden borde en ansvarsfull regering avskaffa. Och de försvårar också arbetet med en systematisk och rättvis hyressättning eftersom hyrorna i nybyggda lägenheter är för alldeles för höga för många hushåll. Men den stora mängden hyresbostäder är inte nybyggda och hyresskillnaderna mellan dessa bör vara rättvisa, eller hur?

OECD-ekonom måste se verkligheten

”Sverige är jämfört med andra länder ganska jämlikt. Men på ett område sticker Sverige ut – på bostadsstandarden, där skillnaderna är ganska stora. Det säger OECD-ekonomen Jon Kristian Pareliussen under ett seminarium i Almedalen där han manar till reformer av bostadspolitiken.
– Det finns ingen forskning som visar att bostadsregleringen hjälper de fattiga, säger han enligt TT.”

Att det behövs reformer av bostadspolitiken i Sverige är helt rätt. Framför allt borde de enorma subventionerna till välbärgade i ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag begränsas, skattevillkoren utjämnas mellan upplåtelseformerna och byggpriserna sänkas. Men ekonomen vet tydligen inte att forskning som bygger på SCB:s statistik visar att vuxna boende i hyresrätt har betydligt lägre inkomster än dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm, alltså även i stadsdelarna i innerstaden. Så skulle det säkert inte se ut om vissa ekonomers våta dröm blev verklighet, dvs. marknadshyror. Den svenska hyreslagen med bruksvärde-hyror ska naturligtvis behållas.

För övrigt har OECD visat att av alla länder i OECD betalar hyresgästerna i det avreglerade Norge den högsta andelen av sina disponibla inkomster i hyra.