Det blir inga marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur? Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas gemensamma värderingar som är utgångspunkten inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna få god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter bruksvärdeshöjande ombyggnader. Där bör lagstiftningen ge hyresgästerna större makt att påverka nivån på åtgärder.

Så strunta i försöken att skrämma hyresgästerna och inbilla folk att det nu blir marknadshyror.

Nyhet: Lindbäck vill ha marknadshyror!

Ibland undrar jag över hur man värderar nyheter. Idag talar DN om att professor vill ha marknadshyror. Det är den 86-årige Assar Lindbäck som upprepar samma argument som han gjort i 50 år. Men det är klart att DN aldrig försummar att göra propaganda för sin åsikt om marknadshyror. Och det var inte så länge sedan som DN debatt upplät sina sida åt denne marknads fundamentalist.

Tyvärr har Lindbäck sedan länge slutat att bry sig om fakta och evidens. Jag ska därför nämna några saker som varje seriös debattör i bostadsfrågan måste beakta:

  1. Sverige är tillsammans med Nederländerna de länder inom EU som har störst subventioner till ägt boende ( i form av ränte- och ROT-avdrag). Dessa har – enligt samstämmiga åsikter bland nationalekonomer – starkt bidragit till de enorma prishöjningarna på ägande- och bostadsrätter samt hushållens alarmerande skuldsättning. Detta nämner inte Lindbäck.
  2. På den värsta bostadsmarknaden i Sverige, Stockholms, är bostadsutnyttjandet lägre i de marknadsprissatta bostäderna än i hyresrätterna. De bor färre personer per bostad i bostadsrätter än i hyresrätter när man jämför lika stora bostäder. Andelen med extremt hög utrymmesstandard är högre i bostadsrätten än i hyresrätten, medan andelen med extrem trångboddhet är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. I varje stadsdel i Stockholm har vuxna boende i bostadsrätt betydligt högre inkomst än boende i hyresrätt, vilket visar att hyreslagstiftningen ändå motverkat den ekonomiska segregationen. Detta nämner inte Lindbäck.
  3. Det finns ett stort underskott på bostäder i Sverige även om det just nu byggs en hel del. Och värst är det i storstadsområdena dit folk har flyttat från landsbygden. De nya hyresrätter som byggs kan tyvärr bara hushåll med goda inkomster efterfråga eftersom hyrorna är för höga. Det som skulle behövas är hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med. Därför måste byggpriserna ner. Enligt SCB kostar bostadsrätter i ordinära flerbostadshus 70 procent mer än hyresrätter per kvm lägenhetsyta att bygga i storstadsområdena. Tar man bort inverkan på markpriserna och jämför lika stora bostäder är byggpriset per kvm lägenhetsyta 48 procent högre på bostadsrätter än på hyresrätter. Så driver subventionerna upp byggpriserna på den monopoliserade byggmarknaden med svag konkurrens. Det har t.o.m. hänt att byggare har nekat allmännyttiga bostadsföretag att bygga för att de tjänar mer på att bygga subventionerade bostads- och äganderätter. Detta nämner inte Lindbäck.
  4. Bostadsbyggandet måste öka ännu mer och byggpriserna sänkas genom storskalig, industriell produktion av bostäder. De olika investeringsstöd till främst små hyresrätter som den nuvarande regeringen inför kostar cirka 3 miljarder per år samtidigt som subventionerna till ägt boende landar på cirka 40 miljarder per år. Det goda med investeringsstödet är dock att det bara utgår om hyrorna hålls nere medan subventionerna till ägt boende är villkorslösa. Men det räcker inte. Det krävs ett helhetsgrepp och att ränteavdragen trappas ner samt att konkurrensen inom bygg- och materialsektorerna skärps. Detta nämner inte Lindbäck.-
  5. Lindbäck tror att införande av marknadshyror skulle öka byggandet av hyresrätter (som många inte har råd med). Men han saknar helt belägg för detta. I de länder som avreglerat hyresmarknaden har, enligt samstämmiga forskningsrapporter, byggandet av hyresrätter inte ökat. Tvärtom finns det en tendens att hyresmarknaden försvagats. Ett skäl kan vara att besittningsskyddet försvagats.
  6. Visst har Lindbäck rätt i att det finns ett insider-outsider problem. Men då borde han ju främst gå på subventionerade upplåtelseformerna med hög utrymmesstandard och låg utnyttjande grad och inte på hushållen i hyresrätt som redan betalar en betydligt högre andel av sin disponibla inkomst för boendet än de andra.

Det finns betydligt mer att ta upp. Men jag stannar här.

Sänkt tak för ränteavdragen driver inte folk ur sina hem

Slopat ränteavdrag kan driva folk ur sina hem, skriver Bostadsrätternas vd Ulrika Blomqvist i Dagens industri. Så kan det vara, men ingen föreslår ett sådant drastiskt steg direkt. Nu med dagens låga räntor är det läge att se över de absurda ränteavdragen som har gjort Sverige tillsammans med Nederländerna till de länder inom EU som subventionerar ägt boende mest.

”Just nu är förutsättningarna goda för att se över ränteavdraget, slår Finanspolitiska rådet fast i sin årsrapport som publicerades i maj i år. Man bedömer, baserat på en egen analys, att en nedtrappning av avdraget skulle ha liten effekt på de disponibla inkomsterna men samtidigt minska skuldsättningen på sikt, enligt DI.  ”Jämfört med andra åtgärder som nu är aktuella för att minska hushållens skuldsättning har minskade avdragsmöjligheter fördelen att de påverkar prissättningen utan att några kreditrestriktioner införs”, skriver Finanspolitiska rådet i rapporten.”

Precis. Och det bästa ur fördelningspolitisk synpunkt är att sänka taket för hur mycket man får dra av. Nu är det 30 procent av räntekostnader upp till 50 000 kronor per år och person, och 21 procent för räntekostnader därutöver möjliga att dra av från inkomstskatten. Sänk detta tak till förslagsvis 20 000 kronor och tillåt inga ränteavdrag för räntekostnader därutöver. Med en räntenivå på 2 procent betyder det att två personer som har lån upp till 6,7 miljoner inte kommer att drabbas av ökade kostnader. För en ensam person gäller halva lånesumman.

Samman­boende par med hög inkomst har de högsta avdragen. Sätts gränsen för ränteavdrag vid 2 000 kronor i månaden (24  000 kronor per år) är det endast 1 procent av hushållen med låg ekonomisk standard som når upp till den nivån, mot 23 procent av dem med mycket hög ekonomisk standard, enligt SCB. Det förslag jag nämner innebär att samboende kan dra av högst 40 000 kronor. Det är alltså ett mycket måttfullt förslag.

Ett hushåll som har ett lån på 3 miljoner kronor till en ränta på 2 procent får en årlig ränteutgift på 60 000 kronor, 18 000 kronor i ränteavdrag och därmed en räntekostnad på 42 000 kronor.

http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Sa-skulle-tak-pa-ranteavdrag-paverka/

Satsa på bostäder med rimliga hyror/priser där jobben finns!

Trots det låga ränteläget har hushållens boendekostnader de senaste åren legat stadigt på i snitt 25 procent av den disponibla inkomsten. Det visar årliga siffror från SEB/Demoskop, skriver DI. Den stabila siffran beror inte på att hushållen ökat sina lån, utan i första hand om att bostadspriserna har ökat, menar SEB:s privatekonom Jens Magnusson. Enligt honom kommer dock boendekostnadernas andel att börja ta fart.
– Jag tror inte på jättestora förändringar de kommande två, tre åren, men riktningen är uppåt. Både räntor och energikostnader är låga i dag, säger han till DI. Och mäklarna tror på stigande bostadspriser.

Och vad händer då? Jo, hushållen får mindre att spendera på annat än boendet, hushållens låneskulder som redan är rekordhöga fortsätter att öka och statens kostnader för ränteavdragen kommer att öka snabbt. Hushåll med låga inkomster får ännu svårare att få tag i en hygglig bostad och trångboddheten hos dessa hushåll förvärras med effekter på hälsa, välfärd och social sammanhållning.

Mer än någonsin behövs en kraftig satsning på bostäder med rimliga hyror/priser i synnerhet i regioner där jobben finns.

Minska subventionerna till ägt boende

Idag (20/12 2016) publicerade SCB ny statistik över byggpriserna. De enorma subventionerna till ägt boende (inräknat bostadsrätter) medför att priserna för nybyggda bostadsrätter är 73 procent högre än nybyggda hyresrätter per kvm i storstadsområdena (55 300 jämfört med 32 000 kr/kvm)! Tar man bort skillnaderna i markpriser är ändå bostadsrätterna 43 procent dyrare än hyresrätterna per kvm (39 800 jämfört med 27 700 kr/kvm). Men bostadsrätterna är större än hyresrätterna (69,0 kvm jämfört med 64,2 kvm). Det är ju alltid billigare i kr per kvm att bygga större än mindre lägenheter, beroende på att det dyraste att bygga är kök och badrum medan övrig yta kostar mindre per kvm. Om man räknar om byggpriserna till lägenheter med samma storlek så är bostadsrätterna 48 procent dyrare än lika stora hyresrätter i storstadsområdena att bygga och då ligger alltså markpriserna utanför.

Vid jämförelsen ska vi också notera att det förekommer att byggare ibland vägrar att bygga hyresrätter om de inte får mycket betalt. De tjänar ju mer på att bygga bostadsrätter. På så vis driver subventionerna av ägt boende upp byggpriserna även inräknat markpriserna. Det fungerar på samma sätt som det gjorde en gång med räntebidragen och som de borgliga partierna med rätta kritiserade. Men nu vill dessa (utom liberalerna) inte diskutera ränteavdragen. Däremot går de alla mot de nya investeringsstöden till små hyresrätter trots att dessa är villkorade, dvs. utbetalas endast om hyran hålls nere. Dessutom är summan liten jämfört med statens kostnader för ränte- och ROT-avdrag.

Ränteavdragen däremot är ju större ju större lån man har, vilket medför att de dyraste bostäderna har de största subventionerna. På så vis drivs priserna och hushållens skuldberg upp. Det är hög tid för riksdag och regering att sätta ner foten och driva på för lägre byggpriser och ett kraftigt ökat byggande.

Om värdegap och bostadsmarknaden

En Erik Olofsson invände mot min beskrivning att värdegapet mellan likvärdiga fastigheter den ena med bostadsrätter och den andra med hyresrätter framför allt beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) samt bostadsbristen. Enligt honom är det istället bristen på marknadshyror. Och han har en poäng om man vill göra det lätt för sig, strunta i subventionerna, bostadsbristen och i bostadsmarknadens karaktär. Om jag tolkat honom rätt – och detta tänkande är inte så ovanligt – är den hyra som en hyresvärd kan ta ut i ett visst läge oavsett alla andra faktorer marknadshyra.

Om hyresvärdarna skulle kunna ockra på den enorma bostadsbristen i storstäderna skulle utan tvekan hyrorna stiga väldeliga i de större städerna, fastighetsvärdena öka och värdegapet minska, men fortfarande skulle subventionsskillnaderna kvarstå och efterfrågan på hyresrätter minska kraftigt. Hyresmarknaden skulle troligen krympa rejält. Jag bortser här från de sociala effekterna av denna förändring.

Vad skulle hända med priserna på bostads- och äganderätter om ränte- och ROT-avdrag avskaffades? Om de enorma subventionerna upphörde helt? Jag tror att priserna skulle sjunka kraftigt liksom fastigheternas värden.

Vad skulle hända om bostadsbyggandet av framför allt hyresrätter med överkomliga hyror ökade kraftigt i de större städerna genom rationella och effektiva byggprocesser bland annat via industriellt byggande, gemensamma kvalitets- och miljökrav i landets samtliga kommuner och åtgärder mot spekulation i mark?  Jag tror att priserna och fastigheternas värden skulle sjunka.

Är det rimligt att hushåll och företag ska kunna tjäna pengar utan att anstränga sig det minsta? Om samhället eller andra investerar i bostäder, vägar, social eller kommersiell service, kollektiva kommunikationer, mm. ska då de som inte lagt ut ett öre kunna tjäna pengar på vad dessa andra gjort? Jag tycker inte det. Därför bör behövs en skatt på värdeökningen på tomter som inte beror på vad tomtägaren gjort, som tas ut vid försäljningen. Detta skulle leda till en dämpning av tomtpriserna i större städer och en minskning av värdegapet.

Vi vet av flera forskningsrapporter att byggandet av hyresrätter inte har ökat när hyresmarknaden har avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. Det behövs en betydande hyresmarknad med intressebalans mellan hyresgäster och hyresvärdar för att samhället ska fungera väl. Den alltmer rörliga arbetsmarknaden kräver hyresrätter med rimliga hyror så att även de i yrken med lite lägre löner kan bosätta sig där jobben finns och arbetsgivarna kan få tillgång till den arbetskraft de behöver. De som vill studera ska kunna hitta någonstans att bo där den högre utbildningen finns.

Den vanliga hyresrätten ska vara trygg och välskött. Hyresgästerna ska ha besittningsskydd och inte råka ut för plötsliga och omotiverade hyreshöjningar. Hyresrätten behövs för rörlighetens skull. Därför vore det också oklokt att – som förekommer i andra länder – att tillåta fri hyressättning vid ny upplåtelse. Det skulle uppmuntra kvarboende i den nuvarande lägenheten med den lägre hyran på bristorter. Idag är de höga hyrorna i nybyggda lägenheter och de skyhöga priserna på bostads- och äganderätter de främsta hindren mot arbetskraftens rörlighet.

Hyrorna sätts idag efter förhandlingar och bör motsvara bostädernas bruksvärde enligt hyresgästernas värderingar – en person en röst. Med högre bruksvärde får då bostäder med högre bruksvärde högre hyror än de med lägre bruksvärde och vice versa.Enligt forskare motsvarar bruksvärdehyran marknadshyran på en bostadsmarknad i balans givet att hyran är satt efter hyresgästernas värderingar. Men på en marknad i obalans kommer bruksvärdehyran att understiga marknadshyran, som bestäms av hyresgästers efterfråga. Då kommer hushåll med hög köpkraft kunna konkurrera ut dem med lägre köpkraft och hyrorna drivs upp på bostäder med hög efterfrågan. Idag är hyrorna högre i attraktiva områden än i de mindre attraktiva. Men hyresskillnaderna är mindre än vad de skulle vara om det skulle vara marknadshyror.

Hyreslagstiftningen är utformad för att ge en intressebalans mellan hyresgäster och värdar och inte möjliggöra för hyresvärdar att utnyttja en bristsituation. Därför ska ljuset riktas mot misslyckandet i bostadspolitiken och hos aktörerna på bostadsmarknaden som inte kunnat åstadkomma ett utbud av goda bostäder som motsvarar även hushåll med låga inkomsters behov och istället subventionerar dyra bostäder för välbärgade hushåll.

 

 

Amsagor av företrädare för Fastighetsägarna i Dagens Industri

I ett debattinlägg på Dagens Industri skriver  Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna Sverige att politikerna borde sätta hyrorna.  http://www.di.se/opinion/fastighetsagarna-politiker-maste-ta-over-hyresforhandlingarna/ . Tydligen vill man återinföra hyresregleringen. Då tror de att hyresrätternas antal skulle öka! Felet är hyresförhandlingarna, enligt dessa tänkare.

”Dessa brister i de återkommande årliga förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter ger Hyresgästföreningen, HGF, en näst intill absolut makt att bestämma nivån för den årliga hyresutvecklingen.

När HGF har bestämt sig för vilken nivå hyreshöjningarna ska ligga på, blir det så. Då kan HGF resa sig från förhandlingsbordet och tacka för sig, vilket skedde i ramavtalsförhandlingen om 2017 års hyreshöjning i Stockholm den 6 oktober i år.”

Nu finns det något som heter Hyresnämnden dit man kan gå för att lösa en hyrestvist, vilket tydligen dessa inte känner till. Det är ingalunda så att Hyresgästföreningen kan diktera hyrorna.

För att träffa avtal måste man naturligtvis bli överens. Och den obefintliga inflationen liksom de låga räntorna talar ju för låga hyreshöjningar. Dessutom visar statistik att fastighetsägarna gör skapliga vinster.

Drivande krafter i den stora minskningen av hyresrätter är dels den stora utförsäljningen av kommunägda hyresrätter med låga hyror till underpriser till hyresgäster och dels värdegapet mellan en fastighet med hyresrätter och en likadan med bostadsrätter. Detta värdegap beror på bostadsbristen och de enorma subventionerna till ägt boende: ränte- och ROT-avdrag, som drivit upp bygg- och överlåtelsepriser och hushållens växande skuldberg (enligt IMF, OECD, EU-kommissionen, UBS etc.).

Istället för att skälla på Hyresgästföreningen borde Fastighetsägarna driva på för att ge hyresrätten likvärdiga skattevillkor, likvärdiga subventioner som ägt boende har. För det ska väl inte vara så att Fastighetsägare ska kunna driva upp hyrorna och göra det ännu svårare för hushåll med lite lägre inkomster att kunna bo kvar i sina bostäder, eller hur?

Fakta är att de som bor rymligast är hushåll i ägande- och bostadsrätt medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten redan idag innan Fastighetsägarnas önskade stora hyreshöjningar.

För övrigt har vi en god tradition i Sverige att vi försöker lösa intressemotsättningar via förhandlingar. Det ska vi naturligtvis fortsätta att göra både på arbets- och hyresmarknaden.