Om värdegap och bostadsmarknaden

En Erik Olofsson invände mot min beskrivning att värdegapet mellan likvärdiga fastigheter den ena med bostadsrätter och den andra med hyresrätter framför allt beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) samt bostadsbristen. Enligt honom är det istället bristen på marknadshyror. Och han har en poäng om man vill göra det lätt för sig, strunta i subventionerna, bostadsbristen och i bostadsmarknadens karaktär. Om jag tolkat honom rätt – och detta tänkande är inte så ovanligt – är den hyra som en hyresvärd kan ta ut i ett visst läge oavsett alla andra faktorer marknadshyra.

Om hyresvärdarna skulle kunna ockra på den enorma bostadsbristen i storstäderna skulle utan tvekan hyrorna stiga väldeliga i de större städerna, fastighetsvärdena öka och värdegapet minska, men fortfarande skulle subventionsskillnaderna kvarstå och efterfrågan på hyresrätter minska kraftigt. Hyresmarknaden skulle troligen krympa rejält. Jag bortser här från de sociala effekterna av denna förändring.

Vad skulle hända med priserna på bostads- och äganderätter om ränte- och ROT-avdrag avskaffades? Om de enorma subventionerna upphörde helt? Jag tror att priserna skulle sjunka kraftigt liksom fastigheternas värden.

Vad skulle hända om bostadsbyggandet av framför allt hyresrätter med överkomliga hyror ökade kraftigt i de större städerna genom rationella och effektiva byggprocesser bland annat via industriellt byggande, gemensamma kvalitets- och miljökrav i landets samtliga kommuner och åtgärder mot spekulation i mark?  Jag tror att priserna och fastigheternas värden skulle sjunka.

Är det rimligt att hushåll och företag ska kunna tjäna pengar utan att anstränga sig det minsta? Om samhället eller andra investerar i bostäder, vägar, social eller kommersiell service, kollektiva kommunikationer, mm. ska då de som inte lagt ut ett öre kunna tjäna pengar på vad dessa andra gjort? Jag tycker inte det. Därför bör behövs en skatt på värdeökningen på tomter som inte beror på vad tomtägaren gjort, som tas ut vid försäljningen. Detta skulle leda till en dämpning av tomtpriserna i större städer och en minskning av värdegapet.

Vi vet av flera forskningsrapporter att byggandet av hyresrätter inte har ökat när hyresmarknaden har avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. Det behövs en betydande hyresmarknad med intressebalans mellan hyresgäster och hyresvärdar för att samhället ska fungera väl. Den alltmer rörliga arbetsmarknaden kräver hyresrätter med rimliga hyror så att även de i yrken med lite lägre löner kan bosätta sig där jobben finns och arbetsgivarna kan få tillgång till den arbetskraft de behöver. De som vill studera ska kunna hitta någonstans att bo där den högre utbildningen finns.

Den vanliga hyresrätten ska vara trygg och välskött. Hyresgästerna ska ha besittningsskydd och inte råka ut för plötsliga och omotiverade hyreshöjningar. Hyresrätten behövs för rörlighetens skull. Därför vore det också oklokt att – som förekommer i andra länder – att tillåta fri hyressättning vid ny upplåtelse. Det skulle uppmuntra kvarboende i den nuvarande lägenheten med den lägre hyran på bristorter. Idag är de höga hyrorna i nybyggda lägenheter och de skyhöga priserna på bostads- och äganderätter de främsta hindren mot arbetskraftens rörlighet.

Hyrorna sätts idag efter förhandlingar och bör motsvara bostädernas bruksvärde enligt hyresgästernas värderingar – en person en röst. Med högre bruksvärde får då bostäder med högre bruksvärde högre hyror än de med lägre bruksvärde och vice versa.Enligt forskare motsvarar bruksvärdehyran marknadshyran på en bostadsmarknad i balans givet att hyran är satt efter hyresgästernas värderingar. Men på en marknad i obalans kommer bruksvärdehyran att understiga marknadshyran, som bestäms av hyresgästers efterfråga. Då kommer hushåll med hög köpkraft kunna konkurrera ut dem med lägre köpkraft och hyrorna drivs upp på bostäder med hög efterfrågan. Idag är hyrorna högre i attraktiva områden än i de mindre attraktiva. Men hyresskillnaderna är mindre än vad de skulle vara om det skulle vara marknadshyror.

Hyreslagstiftningen är utformad för att ge en intressebalans mellan hyresgäster och värdar och inte möjliggöra för hyresvärdar att utnyttja en bristsituation. Därför ska ljuset riktas mot misslyckandet i bostadspolitiken och hos aktörerna på bostadsmarknaden som inte kunnat åstadkomma ett utbud av goda bostäder som motsvarar även hushåll med låga inkomsters behov och istället subventionerar dyra bostäder för välbärgade hushåll.

 

 

Amsagor av företrädare för Fastighetsägarna i Dagens Industri

I ett debattinlägg på Dagens Industri skriver  Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna Sverige att politikerna borde sätta hyrorna.  http://www.di.se/opinion/fastighetsagarna-politiker-maste-ta-over-hyresforhandlingarna/ . Tydligen vill man återinföra hyresregleringen. Då tror de att hyresrätternas antal skulle öka! Felet är hyresförhandlingarna, enligt dessa tänkare.

”Dessa brister i de återkommande årliga förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter ger Hyresgästföreningen, HGF, en näst intill absolut makt att bestämma nivån för den årliga hyresutvecklingen.

När HGF har bestämt sig för vilken nivå hyreshöjningarna ska ligga på, blir det så. Då kan HGF resa sig från förhandlingsbordet och tacka för sig, vilket skedde i ramavtalsförhandlingen om 2017 års hyreshöjning i Stockholm den 6 oktober i år.”

Nu finns det något som heter Hyresnämnden dit man kan gå för att lösa en hyrestvist, vilket tydligen dessa inte känner till. Det är ingalunda så att Hyresgästföreningen kan diktera hyrorna.

För att träffa avtal måste man naturligtvis bli överens. Och den obefintliga inflationen liksom de låga räntorna talar ju för låga hyreshöjningar. Dessutom visar statistik att fastighetsägarna gör skapliga vinster.

Drivande krafter i den stora minskningen av hyresrätter är dels den stora utförsäljningen av kommunägda hyresrätter med låga hyror till underpriser till hyresgäster och dels värdegapet mellan en fastighet med hyresrätter och en likadan med bostadsrätter. Detta värdegap beror på bostadsbristen och de enorma subventionerna till ägt boende: ränte- och ROT-avdrag, som drivit upp bygg- och överlåtelsepriser och hushållens växande skuldberg (enligt IMF, OECD, EU-kommissionen, UBS etc.).

Istället för att skälla på Hyresgästföreningen borde Fastighetsägarna driva på för att ge hyresrätten likvärdiga skattevillkor, likvärdiga subventioner som ägt boende har. För det ska väl inte vara så att Fastighetsägare ska kunna driva upp hyrorna och göra det ännu svårare för hushåll med lite lägre inkomster att kunna bo kvar i sina bostäder, eller hur?

Fakta är att de som bor rymligast är hushåll i ägande- och bostadsrätt medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten redan idag innan Fastighetsägarnas önskade stora hyreshöjningar.

För övrigt har vi en god tradition i Sverige att vi försöker lösa intressemotsättningar via förhandlingar. Det ska vi naturligtvis fortsätta att göra både på arbets- och hyresmarknaden.

Ökande klyftor i Sverige

Sverige visar en förmögenhetsutveckling under perioden 2007–2012 som skiljer sig från både USA och Tyskland. I Sverige har den högsta tiondelens andel av landets samlade förmögenheter stigit från 19,2 procent till 21,7 procent.
•I USA har det skett en liknande ökning, fastän på mycket högre nivå: från 34,6 procent till 36,7 procent.
•I Tyskland har däremot den högsta tiondelens andel av landets samlade förmögenheter minskat: från 21,7 procent till 18,7 procent.”
DN 31/8 2016
Detta visar forskning av Jacob Lundberg och Daniel Waldenström som redovisas i DN. Frågan är när vi kan få en vändning här.

http://www.dn.se/ekonomi/okat-gap-mellan-fattiga-och-rika/

Statliga subventioner 2015

Skattesubventtioner 2015

Nog är det läge att införa ett tak för hur mycket ett hushåll kan dra av. I dag är det 30 procent av ränteutgifter upp till 100 000 och därutöver 21 procent per person. Det är enorma summor. Är det två som delar på en bostad och de har räntor på tillsammans 200 000 kronor får de alltså en subvention på 60 000 kronor per år från staten för sin dyra bostad. Och deras fastighetsavgift är densamma som för en betydligt blygsammare bostad.

Omvänd Robin Hood-politik!  Det är väldigt få hushåll som har sådana enorma ränteutgifter. Det motsvarar lån på 10 miljoner med en ränta på 2 procent. Sätt ett tak per hushåll på 50 000 i ränteutgifter och låt dem dra av 30 procent vilket för de som har så stora ränteutgifter en subvention på 15 000 kronor. Med en ränta på två procent motsvarar det lån på 2,5 miljoner. Eftersom 15 procent ska vara egen insats är värdet på bostaden drygt 2,9 miljoner. En sådan reform skulle medföra sänkningar av bostadspriserna och underlätta för nya på bostadsmarknaden.

Handelsekonomers argument håller inte

I sin slutreplik vidhåller medlemmarna i Socialdemokratiska ekonomklubben vid Handelshögskolan sina argument för en friare hyressättning. Jag menar att deras argument inte håller.

De måste ju hålla med om att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm. Det är ju fakta. ”Dock är sambandet mellan bostadens attraktivitet och personens inkomst fortfarande starkare bland de som bor i hyresrätter än de som bor i bostadsrätter.” Detta ska vara ett argument mot att den nuvarande hyresättningen motverkar segregationen. Men det är det inte. Just för att det inte är marknadshyror har hushåll med lägre inkomster möjlighet att bo kvar och tvingas inte flytta av ekonomiska skäl. Gentrifieringen motverkas. Det är ju rätt självklart, eller hur?

Författarna vidhåller att en friare hyressättning skulle medföra ökat byggande av hyresrätter. För att belägga detta för de ett teoretiskt resonemang. Jag tycker att det skulle vara bra om de tog hänsyn till den forskning som studerat vad som hänt i verkligheten. Den har visat att det inte byggts fler hyresrätter efter en avreglering av hyresmarknaden. Jag hoppas författarna har tilltro till t.ex. professor Christine Whitehead vid London School of Economics, som är en av flera som studerat verkligheten och kommit fram till att det inte byggts fler hyresrätter i något av de elva länder i Västeuropa som studerats.

Vad är det som säger att bostadsföretag skulle vilja nya dyra hyresrätter om de kan tjäna betydligt mer på att höja hyrorna på orter med stor bostadsbrist? Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad (professor Richard Arnott), varför denna typ av enkla analyser som författarna ägnar sig åt inte håller måttet.

Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det är framför allt brist på hyresrätter med överkomliga hyror för unga och hushåll med lägre inkomster, vilket också är  hinder i företagens rekrytering av arbetskraft och ungas möjlighet till högre studier. Problemen med bristen på hyresrätter med överkomliga hyror och de skyhöga priser på ägt boende delar Stockholm med många andra storstäder. Detta är det viktigaste. Men författarna har inga förslag på hur utbudet av hyresrätter med överkomliga hyror ska öka i storstadsregionerna.

Det är sant, som författarna påpekar, att det är ett problem med de stora hyresskillnaderna mellan gammalt och nybyggt. Detta skapar flera problem och motverkar också rörligheten. Även om de skyhöga priserna på bostadsrätter i storstadsområdena är ett ännu värre hinder för rörlighet.

Jag menar att det stora problemet är de höga byggpriserna. Till dessa finns det flera orsaker. En viktig är de stora subventionerna till ägt boende. Inom EU är de störst i Sverige och Nederländerna. Det är 52 procent dyrare per kvadratmeter att bygga bostadsrätter än  hyresrätter i storstadsområdena, enligt SCB. Det händer att kommunala bostadsföretag har svårt att hitta de som vill bygga hyresrätter eftersom byggarna inte tjänar lika mycket då.

Författarna fortsätter att skriva om det låga resursutnyttjandet och implicerar att detta gäller hyresrättsbeståndet. Men fakta visar att resursutnyttjandet är betydligt lägre inom både bostadsrätt och äganderätt. Det är inom dessa båda bestånd som hög utrymmesstandard är vanligast, medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten. Vad vill författarna göra åt detta?

Självklart ska man lyfta på alla stenar för att försöka lösa bostadskrisen. Men man måste börja i rätt ände annars riskerar man att förvärra krisen.

 

Nationalekonomers teoretiska värld

Så har då ett gäng från den socialdemokratiska ekonomklubben på Handelshögskolan tyckt till om hyresmarknaden, som de tycker ska avregleras så att hyrorna kan höjas i synnerhet i Stockholm.

Elis Örjes som går på Handelshögskolan tycker att det var en ful debatteknik när jag påpekade att hyresrätterna i Stockholms innerstad inte är subventionerade, som gänget skrev. Örjes menar att om någon tar ett pris som vid något tillfälle ligger under vad andra är beredda att betala så är det priset subventionerat.Detta bekräftas av Hamid Andersson.  Och även om fastighetsägaren tjänar pengar på dagens hyra så är det en subvention om den inte tar ut vad den maximalt kan få. Det är deras tro.

Men spelar det ingen roll varför det ser ut som det gör? Finns det något i nationalekonomers värld som heter ocker eller att utnyttja andras trångmål för egen vinning? I verkligheten utgår inga subventioner till hyresrätter, däremot subventioneras bostads- och äganderätt med drygt 40 miljarder per år via ränte- och ROT-avdrag. Och det är dessa subventioner, den snabba urbaniseringen, spekulation i mark, bristande konkurrens och effektivitet  i byggsektorn, för korta serier, på tok för lågt bostadsbyggande, för långa handläggningstider, skiftande kvalitetskrav från kommunerna mm. som drivit upp byggpriser, överlåtelsepriser hushållens skuldsättning till rekordnivåer och lett till den enorma bostadsbristen i Sverige, främst i storstadsområdena. Det är detta som skapat det värdegap som finns mellan likvärdiga fastigheter med hyresrätter eller med bostadsrätter.

EU-kommissionen har konstaterat att äganderätt (inkl. bostadsrätt) är  mest subventionerat i Sverige och Nederländerna av alla länder inom EU.

Aktörerna på bostadsmarknaden har inte lyckats producera tillräckligt med bostäder med överkomliga hyror eller priser som de flesta har råd att bo i. Detta är det stora marknadsmisslyckandet. Och detta ska inte hyresgäster straffas för.

Byggarna kan ta ut 52 procent högre pris per kvadratmeter i storstadsområdena när de bygger bostadsrätter än när de bygger hyresrätter, vilket de naturligtvis föredrar. Ändå är det så att en minoritet av alla som står i bostadskö för hyresrätt inte har råd med hyrorna i nybyggda hyresrätter. I Ängelholm där jag bor säger man att bara en liten del av alla de många som står i kö för bostad i Ängelholmshem som har råd med de nya bostäder som företaget bygger.

För övrigt undrar jag om nationalekonomer med denna tro över huvud taget kan medge att det finns bostadsbrist. Det måste väl enligt dem bara vara en prisfråga?

Men vi andra som lever i verkligheten, som ser hemlösa, trångboddhet, familjer som delar på en bostad, unga som tvingas flytta från det ena efter det andra andrahands- eller tredjehandsboendet och företag som inte kan hitta anställda eftersom det inte finns lediga bostäder som folk har råd med, vi vet ett det är bostadsbrist.

Ska folk mista sina bostäder för att andra är beredda att betala mer för att bo i dem? Ska det inte finnas besittningsskydd för hyresgäster?

Hyresrätter med överkomliga hyror behövs framför allt i de expansiva regionerna av flera skäl. Ett av de viktigaste skälen är att hyresrätten behövs i ett rörligt och föränderligt samhälle, där jobb skapas och försvinner och man kan behöva flytta för att få ett jobb eller en utbildning. Därför är det också viktigt att underlätta flyttningar. Ett argument som ibland framförs är att reglera hyran under den tid som hyresgästen bor i den, men att släppa hyrorna fria vid ny upplåtelse. Men när bostadsbristen är stor skulle detta bli ett hinder för rörlighet, eftersom man skulle få en stor ökning av boendekostnaden om man flyttade. Idag motverkar de höga hyrorna i nybyggda bostäder rörlighet. Och ett ännu högre hinder är de skyhöga priserna på bostadsrätter och villor i storstadsområdena.

Dessutom skulle fria hyror vid ny upplåtelse i dagens situation skapa konflikter mellan värd och hyresgäst eftersom värden helst skulle vilja bli av med hyresgästen för att kunna öka sina intäkter.

Varför är så många ekonomer fånigt dumma

Nu var det en ekonom på KTH, docent till och med, som menade att man skulle avskaffa köerna till hyresrätter i Stockholm genom att höja hyrorna. Och visst det är ju en genial metod. Genom at höja priserna skulle vi kunna avskaffa alla vårdköer, köer till daghem, etc. Tänk att ingen kommit på det tidigare! Det är ju en skadligt stor efterfrågan på hyresrätter. Dessutom visar Boverkets enkäter att det är framför allt hyresrätter med överkomliga hyror för unga och andra hushåll med lägre inkomster som behövs.

Frågan är om denna duktiga ekonom har funderat på var de ska bo som redan bor i hyresrätt i Stockholm och som, enligt tillförlitliga data har betydligt lägre inkomster än de som bor i bostadsrätt eller äganderätt i alla Stockholms stadsdelar, om hyrorna höjs så att kön försvinner?

Det har visat sig att i de länder man avreglerat hyresmarknaden, har inte byggandet av hyresrätter ökat utan tendensen har tvärtom varit att hyresmarknaden gått tillbaka. Hyrorna i det nya som byggs i Sverige är så höga att endast en minoritet av de som köar för bostad har råd med dem.

Professor Lindbäck jämförde för en tid sedan bostadsmarknaden med bilmarknaden! Men nog är det skillnader. Alla måste ju inte ha bil, medan alla måste ha en bostad. Bilar har hjul och kan köras hit och dit och det kan inte 99 procent av bostäderna. Om efterfrågan på bilar ökar så kan industrin snabbt producera mer. Så enkelt är det inte med bostäder, eftersom vi bygger samhällen som kräver mer än bara bostäder. Och om efterfrågan minskar så producerar bilindustrin mindre, medan bostäderna står kvar vilket många glesbygdskommuner fått erfara.

Varför är så många nationalekonomer så fånigt dumma?