Marknadshyror vore en katastrof

I DN idag 21/2 2017 skriver Matilda Molander på ledarsidan att segregationen t.o.m. skulle minska med marknadshyror.

Först några fakta som marknadsliberaler måste hålla sig till:

  • I Stockholms stad är inkomsterna bland boende i bostadsrätt avsevärt högre än bland dem i hyresrätt i varje stadsdel i Stockholm enligt statistik från SCB.
  • Antalet boende per lika stora lägenheter är högre i hyresrätten än i bostadsrätten, dvs. hyresrätterna har högre nyttjandegrad än bostadsrätterna också enligt siffror från SCB.
  • De höga byggpriserna i Sverige (högst i Europa) beror till stor på de enorma subventionerna till ägt boende (inklusive bostadsrätten) enligt OECD, IMF, m.fl. EU-kommissionen har konstaterat i Sverige och Nederländerna är de länder som ger störst stöd till ägt boende.
  • Hushållens enorma och ständigt ökande skuldsättning är ett hot mot Sveriges ekonomi.
  • De höga byggpriserna gör att hushåll med lägre inkomster inte har möjlighet att efterfråga nybyggda hyresrätter och än mindre ägt boende med de skyhöga priserna idag.
  • I dagens utbud av bostäder saknas bostäder med hyror som dessa hushåll har råd med. Marknaden har misslyckats. Och inte skulle detta utbud öka genom marknadshyror med den enorma bostadsbrist vi har idag.
  • Forskning har dessutom visat att byggandet av hyresrätter inte ökat när hyresmarknaden avreglerats. Utan tvärtom har hyressektorn i allmänhet försvagats.
  • I dagens Europa finns det ett starkt behov av bostäder med överkomliga hyror, vilket bl.a. påtalats av borgmästare i de stora städerna. Den 22 mars träffas deltagarna i Urban agenda i Bryssel och då kommer just denna fråga att belysas ytterligare. Även företrädare för EU-kommissionen (som ju annars är väldigt marknadsliberal) har insett detta.

Molander påstår att läget inte spelar roll för hyrorna i Stockholm. Det är inte sant. Sedan kan man tycka att det inte spelar tillräckligt stor roll. Jag antar att det är just detta som parterna på hyresmarknaden ska hantera.

Sverige har ett system på hyresmarknaden som påminner om det på arbetsmarknaden, dvs. att hyrorna sätts efter förhandlingar. Det är ett bra system som vi ska försvara. Det behövs inga statligt satta hyror som i andra länder. I de länder som har marknadshyror finns samtidigt en sektor med sociala bostäder. Är det detta som Molander vill ha?

Marknadshyror är ett gammalt system som inte passar på en modern bostadsmarknad. Och avigsidorna med fri prissättning framgår med all önskvärd tydlighet på prisbildningen i storstadsområdena och de större städerna. Den är ett hinder för unga och bostadssökande på bostadsmarknaden och gör det svårare för företagen att rekrytera den arbetskraft den skulle behöva.

Det behövs idag (enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät) framför allt hyresrätter i de stora städer med hyrorna som hushåll med lägre inkomster kan efterfråga. Och då propagerar DN för marknadshyror! Inte särskilt genomtänkt, eller hur?

Annonser

Det blir inga marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur? Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas gemensamma värderingar som är utgångspunkten inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna få god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter bruksvärdeshöjande ombyggnader. Där bör lagstiftningen ge hyresgästerna större makt att påverka nivån på åtgärder.

Så strunta i försöken att skrämma hyresgästerna och inbilla folk att det nu blir marknadshyror.

Handelsekonomers argument håller inte

I sin slutreplik vidhåller medlemmarna i Socialdemokratiska ekonomklubben vid Handelshögskolan sina argument för en friare hyressättning. Jag menar att deras argument inte håller.

De måste ju hålla med om att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm. Det är ju fakta. ”Dock är sambandet mellan bostadens attraktivitet och personens inkomst fortfarande starkare bland de som bor i hyresrätter än de som bor i bostadsrätter.” Detta ska vara ett argument mot att den nuvarande hyresättningen motverkar segregationen. Men det är det inte. Just för att det inte är marknadshyror har hushåll med lägre inkomster möjlighet att bo kvar och tvingas inte flytta av ekonomiska skäl. Gentrifieringen motverkas. Det är ju rätt självklart, eller hur?

Författarna vidhåller att en friare hyressättning skulle medföra ökat byggande av hyresrätter. För att belägga detta för de ett teoretiskt resonemang. Jag tycker att det skulle vara bra om de tog hänsyn till den forskning som studerat vad som hänt i verkligheten. Den har visat att det inte byggts fler hyresrätter efter en avreglering av hyresmarknaden. Jag hoppas författarna har tilltro till t.ex. professor Christine Whitehead vid London School of Economics, som är en av flera som studerat verkligheten och kommit fram till att det inte byggts fler hyresrätter i något av de elva länder i Västeuropa som studerats.

Vad är det som säger att bostadsföretag skulle vilja nya dyra hyresrätter om de kan tjäna betydligt mer på att höja hyrorna på orter med stor bostadsbrist? Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad (professor Richard Arnott), varför denna typ av enkla analyser som författarna ägnar sig åt inte håller måttet.

Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det är framför allt brist på hyresrätter med överkomliga hyror för unga och hushåll med lägre inkomster, vilket också är  hinder i företagens rekrytering av arbetskraft och ungas möjlighet till högre studier. Problemen med bristen på hyresrätter med överkomliga hyror och de skyhöga priser på ägt boende delar Stockholm med många andra storstäder. Detta är det viktigaste. Men författarna har inga förslag på hur utbudet av hyresrätter med överkomliga hyror ska öka i storstadsregionerna.

Det är sant, som författarna påpekar, att det är ett problem med de stora hyresskillnaderna mellan gammalt och nybyggt. Detta skapar flera problem och motverkar också rörligheten. Även om de skyhöga priserna på bostadsrätter i storstadsområdena är ett ännu värre hinder för rörlighet.

Jag menar att det stora problemet är de höga byggpriserna. Till dessa finns det flera orsaker. En viktig är de stora subventionerna till ägt boende. Inom EU är de störst i Sverige och Nederländerna. Det är 52 procent dyrare per kvadratmeter att bygga bostadsrätter än  hyresrätter i storstadsområdena, enligt SCB. Det händer att kommunala bostadsföretag har svårt att hitta de som vill bygga hyresrätter eftersom byggarna inte tjänar lika mycket då.

Författarna fortsätter att skriva om det låga resursutnyttjandet och implicerar att detta gäller hyresrättsbeståndet. Men fakta visar att resursutnyttjandet är betydligt lägre inom både bostadsrätt och äganderätt. Det är inom dessa båda bestånd som hög utrymmesstandard är vanligast, medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten. Vad vill författarna göra åt detta?

Självklart ska man lyfta på alla stenar för att försöka lösa bostadskrisen. Men man måste börja i rätt ände annars riskerar man att förvärra krisen.