Nyhet: Lindbäck vill ha marknadshyror!

Ibland undrar jag över hur man värderar nyheter. Idag talar DN om att professor vill ha marknadshyror. Det är den 86-årige Assar Lindbäck som upprepar samma argument som han gjort i 50 år. Men det är klart att DN aldrig försummar att göra propaganda för sin åsikt om marknadshyror. Och det var inte så länge sedan som DN debatt upplät sina sida åt denne marknads fundamentalist.

Tyvärr har Lindbäck sedan länge slutat att bry sig om fakta och evidens. Jag ska därför nämna några saker som varje seriös debattör i bostadsfrågan måste beakta:

  1. Sverige är tillsammans med Nederländerna de länder inom EU som har störst subventioner till ägt boende ( i form av ränte- och ROT-avdrag). Dessa har – enligt samstämmiga åsikter bland nationalekonomer – starkt bidragit till de enorma prishöjningarna på ägande- och bostadsrätter samt hushållens alarmerande skuldsättning. Detta nämner inte Lindbäck.
  2. På den värsta bostadsmarknaden i Sverige, Stockholms, är bostadsutnyttjandet lägre i de marknadsprissatta bostäderna än i hyresrätterna. De bor färre personer per bostad i bostadsrätter än i hyresrätter när man jämför lika stora bostäder. Andelen med extremt hög utrymmesstandard är högre i bostadsrätten än i hyresrätten, medan andelen med extrem trångboddhet är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. I varje stadsdel i Stockholm har vuxna boende i bostadsrätt betydligt högre inkomst än boende i hyresrätt, vilket visar att hyreslagstiftningen ändå motverkat den ekonomiska segregationen. Detta nämner inte Lindbäck.
  3. Det finns ett stort underskott på bostäder i Sverige även om det just nu byggs en hel del. Och värst är det i storstadsområdena dit folk har flyttat från landsbygden. De nya hyresrätter som byggs kan tyvärr bara hushåll med goda inkomster efterfråga eftersom hyrorna är för höga. Det som skulle behövas är hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med. Därför måste byggpriserna ner. Enligt SCB kostar bostadsrätter i ordinära flerbostadshus 70 procent mer än hyresrätter per kvm lägenhetsyta att bygga i storstadsområdena. Tar man bort inverkan på markpriserna och jämför lika stora bostäder är byggpriset per kvm lägenhetsyta 48 procent högre på bostadsrätter än på hyresrätter. Så driver subventionerna upp byggpriserna på den monopoliserade byggmarknaden med svag konkurrens. Det har t.o.m. hänt att byggare har nekat allmännyttiga bostadsföretag att bygga för att de tjänar mer på att bygga subventionerade bostads- och äganderätter. Detta nämner inte Lindbäck.
  4. Bostadsbyggandet måste öka ännu mer och byggpriserna sänkas genom storskalig, industriell produktion av bostäder. De olika investeringsstöd till främst små hyresrätter som den nuvarande regeringen inför kostar cirka 3 miljarder per år samtidigt som subventionerna till ägt boende landar på cirka 40 miljarder per år. Det goda med investeringsstödet är dock att det bara utgår om hyrorna hålls nere medan subventionerna till ägt boende är villkorslösa. Men det räcker inte. Det krävs ett helhetsgrepp och att ränteavdragen trappas ner samt att konkurrensen inom bygg- och materialsektorerna skärps. Detta nämner inte Lindbäck.-
  5. Lindbäck tror att införande av marknadshyror skulle öka byggandet av hyresrätter (som många inte har råd med). Men han saknar helt belägg för detta. I de länder som avreglerat hyresmarknaden har, enligt samstämmiga forskningsrapporter, byggandet av hyresrätter inte ökat. Tvärtom finns det en tendens att hyresmarknaden försvagats. Ett skäl kan vara att besittningsskyddet försvagats.
  6. Visst har Lindbäck rätt i att det finns ett insider-outsider problem. Men då borde han ju främst gå på subventionerade upplåtelseformerna med hög utrymmesstandard och låg utnyttjande grad och inte på hushållen i hyresrätt som redan betalar en betydligt högre andel av sin disponibla inkomst för boendet än de andra.

Det finns betydligt mer att ta upp. Men jag stannar här.

Annonser

Minska subventionerna till ägt boende

Idag (20/12 2016) publicerade SCB ny statistik över byggpriserna. De enorma subventionerna till ägt boende (inräknat bostadsrätter) medför att priserna för nybyggda bostadsrätter är 73 procent högre än nybyggda hyresrätter per kvm i storstadsområdena (55 300 jämfört med 32 000 kr/kvm)! Tar man bort skillnaderna i markpriser är ändå bostadsrätterna 43 procent dyrare än hyresrätterna per kvm (39 800 jämfört med 27 700 kr/kvm). Men bostadsrätterna är större än hyresrätterna (69,0 kvm jämfört med 64,2 kvm). Det är ju alltid billigare i kr per kvm att bygga större än mindre lägenheter, beroende på att det dyraste att bygga är kök och badrum medan övrig yta kostar mindre per kvm. Om man räknar om byggpriserna till lägenheter med samma storlek så är bostadsrätterna 48 procent dyrare än lika stora hyresrätter i storstadsområdena att bygga och då ligger alltså markpriserna utanför.

Vid jämförelsen ska vi också notera att det förekommer att byggare ibland vägrar att bygga hyresrätter om de inte får mycket betalt. De tjänar ju mer på att bygga bostadsrätter. På så vis driver subventionerna av ägt boende upp byggpriserna även inräknat markpriserna. Det fungerar på samma sätt som det gjorde en gång med räntebidragen och som de borgliga partierna med rätta kritiserade. Men nu vill dessa (utom liberalerna) inte diskutera ränteavdragen. Däremot går de alla mot de nya investeringsstöden till små hyresrätter trots att dessa är villkorade, dvs. utbetalas endast om hyran hålls nere. Dessutom är summan liten jämfört med statens kostnader för ränte- och ROT-avdrag.

Ränteavdragen däremot är ju större ju större lån man har, vilket medför att de dyraste bostäderna har de största subventionerna. På så vis drivs priserna och hushållens skuldberg upp. Det är hög tid för riksdag och regering att sätta ner foten och driva på för lägre byggpriser och ett kraftigt ökat byggande.

Statliga subventioner 2015

Skattesubventtioner 2015

Nog är det läge att införa ett tak för hur mycket ett hushåll kan dra av. I dag är det 30 procent av ränteutgifter upp till 100 000 och därutöver 21 procent per person. Det är enorma summor. Är det två som delar på en bostad och de har räntor på tillsammans 200 000 kronor får de alltså en subvention på 60 000 kronor per år från staten för sin dyra bostad. Och deras fastighetsavgift är densamma som för en betydligt blygsammare bostad.

Omvänd Robin Hood-politik!  Det är väldigt få hushåll som har sådana enorma ränteutgifter. Det motsvarar lån på 10 miljoner med en ränta på 2 procent. Sätt ett tak per hushåll på 50 000 i ränteutgifter och låt dem dra av 30 procent vilket för de som har så stora ränteutgifter en subvention på 15 000 kronor. Med en ränta på två procent motsvarar det lån på 2,5 miljoner. Eftersom 15 procent ska vara egen insats är värdet på bostaden drygt 2,9 miljoner. En sådan reform skulle medföra sänkningar av bostadspriserna och underlätta för nya på bostadsmarknaden.

(M):s bostadspolitik skadar ekonomin

”Vi är bekymrade över att de insatser som görs i dag nästan bara handlar om subventioner, de tror vi inte har någon betydelse över huvud taget. De vill vi ta bort eller begränsa så långt det över huvud taget är möjligt, säger Moderaternas ekonomiskpolitiske talesperson Ulf Kristersson inför samtalen, som inleds på måndagen.”

Finns det något mer oärligt än det som Kristersson säger. Moderaterna har avskaffat allt stöd till hyresrätten (små investeringsbidrag) och kraftigt ökat subventionerna till ägt boende (avskaffande av fastighetsskatten vilket innebar kraftigt minskade utgifter i för dem i stora och dyra bostäder i storstadsregionerna samtidigt som de ökade på landsbygden, bibehållna ränteavdrag och införande av ROT-avdrag). Oräknat avskaffandet av fastighetsskatten subventionernas ägt boende med cirka 40 miljarder per år. Och partiet verkar inte vilja ändra på dessa. De nya investeringsbidragen till små hyresrätter som regeringen inför är en bråkdel av dessa enorma subventioner.

Dessutom har moderaterna aktivt sett till att kommunägda hyresrätter sålts ut till underpris. Det är  framför allt sådana som hade förhållandevis låga hyror. De som hade råd kunde då köpa till underpris, utnyttja ränteavdragen genom att låta en större del av köpesumman läggas på personliga lån och dessutom utnyttja ROT-avdrag för renovering av lägenheterna, vilket inte var möjligt för ägaren till hyresrätterna.

Moderaternas politik medförde att byggandet minskade samt att byggpriser, överlåtelsepriser och hushållens skuldsättning har stigit till rekordnivåer och hotar samhällsekonomin.

Och i det läget vill borgerliga partier dessutom ta steg mot marknadshyror.

”En annan het fråga under samtalen blir hyresregleringen. Liberalernas ledare Jan Björklund sade i fredags till TT att han vill se en friare hyressättning. Moderaterna efterfrågar ”en samlad översyn av den nuvarande hyresregleringen”, skriver Kristersson och M-ledaren Anna Kinberg Batra på DN Debatt. Kristersson beskriver hyresregleringen som ”en av ganska många riktigt svåra frågor”

Ändå visar forskning att hyresrättsbeståndet i t.ex. Stockholm är bättre utnyttjat än bostadsrätterna, dvs. har fler boende per bostad av samma storlek. Dessutom är inkomsterna för boende i hyresrätt betydligt mindre än för dem i bostadsrätter eller villor  i alla stadsdelar, alltså även i innerstaden. Dvs. den nuvarande hyreslagstiftningen har motverkat en ökad boendesegregation .

Moderaternas politik är en politik rätt åt skogen. Om partiet kommer att fortsätta att driva denna politik kommer det att straffas av väljarna eftersom den skulle förvärra bostadskrisen. Det som behövs är tvärtom att ny bostadspolitik i social riktning. Det måste skapas fler goda bostäder – framför allt hyresrätter enligt Boverkets bostadsmarknadsenkäter – åt hushåll med lägre inkomster.

Moderaterna sviker de unga, driver en bostadspolitik som skadat och kommer att skada Sveriges ekonomi genom ökade bostadsutgifter för hushållen, vilket medför minskad konsumtion samt ökade svårigheter för arbetsgivare att hitta den arbetskraft de behöver i de expansiva regionerna.

Ränteavdragen gör bostadsrätterna dyrare

Det är ju en gammal sanning att subventioner på en oreglerad marknad leder till höjda priser, dvs. de kapitaliseras. De enorma subventionerna i dagens Sverige till ägt boende inräknat bostadsrätter, genom ränte- och ROT-avdrag har bidragit till rekordhöga priser och rekordhög skuldsättning. Dessutom har byggarna kunnat höja sina priser rejält. Enligt SCB var byggpriset 52 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena i kronor per kvm. Ändå var bostadsrätterna nästan 5 kvm större i genomsnitt.  Och en mindre lägenhet är som bekant dyrare att bygga i kronor per kvm än en större.

Tar man hänsyn till detta och jämför byggpriset för lika stora lägenheter blir byggpriset för bostadsrätter 63 procent högre än för hyresrätter i storstadsområdena. Det genomsnittliga byggpriset för en bostadsrätt på 72,6 kvm var 2014 3,40 miljoner. För en genomsnittlig hyresrätt på 67,7 kvm var byggpriset i genomsnitt 1,99 miljonerkronor i storstadsområdena.

I övriga landet var skillnaderna mindre men fortfarande betydande. Byggpriset för en genomsnittlig bostadsrätt på 74,5 kvm var 2,39 miljoner och för en genomsnittlig hyresrätt på 64,7 kvm var det 1,68 miljoner. Skillnaden var för lika stora lägenheter 31 procent.

Jämförelsen visar två saker. 1) Subventionerna till bostadsrätter driver upp byggpriserna. 2) Effekten är starkare i de heta storstadsområdena än i övriga riket.

Ränteavdrag driver upp byggkostnader

Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är betydligt högre, 48 procent, jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (42 695 kronor respektive 28 827 kronor), skriver SCB. Även om en del av denna stora skillnad beror på att bostadsrätter oftare än hyresrätter har byggs på dyrare mark, så visar detta tydligt att de stora subventionerna (ränte- och rotavdrag) till bostadsrätten driver upp priserna.

Subventioner ska, för att inte kunna kapitaliseras, dvs. driva upp priserna vara villkorade. Dvs. man ska kunna visa att priserna sänks i motsvarande grad som subventionernas värde.