Om värdegap och bostadsmarknaden

En Erik Olofsson invände mot min beskrivning att värdegapet mellan likvärdiga fastigheter den ena med bostadsrätter och den andra med hyresrätter framför allt beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) samt bostadsbristen. Enligt honom är det istället bristen på marknadshyror. Och han har en poäng om man vill göra det lätt för sig, strunta i subventionerna, bostadsbristen och i bostadsmarknadens karaktär. Om jag tolkat honom rätt – och detta tänkande är inte så ovanligt – är den hyra som en hyresvärd kan ta ut i ett visst läge oavsett alla andra faktorer marknadshyra.

Om hyresvärdarna skulle kunna ockra på den enorma bostadsbristen i storstäderna skulle utan tvekan hyrorna stiga väldeliga i de större städerna, fastighetsvärdena öka och värdegapet minska, men fortfarande skulle subventionsskillnaderna kvarstå och efterfrågan på hyresrätter minska kraftigt. Hyresmarknaden skulle troligen krympa rejält. Jag bortser här från de sociala effekterna av denna förändring.

Vad skulle hända med priserna på bostads- och äganderätter om ränte- och ROT-avdrag avskaffades? Om de enorma subventionerna upphörde helt? Jag tror att priserna skulle sjunka kraftigt liksom fastigheternas värden.

Vad skulle hända om bostadsbyggandet av framför allt hyresrätter med överkomliga hyror ökade kraftigt i de större städerna genom rationella och effektiva byggprocesser bland annat via industriellt byggande, gemensamma kvalitets- och miljökrav i landets samtliga kommuner och åtgärder mot spekulation i mark?  Jag tror att priserna och fastigheternas värden skulle sjunka.

Är det rimligt att hushåll och företag ska kunna tjäna pengar utan att anstränga sig det minsta? Om samhället eller andra investerar i bostäder, vägar, social eller kommersiell service, kollektiva kommunikationer, mm. ska då de som inte lagt ut ett öre kunna tjäna pengar på vad dessa andra gjort? Jag tycker inte det. Därför bör behövs en skatt på värdeökningen på tomter som inte beror på vad tomtägaren gjort, som tas ut vid försäljningen. Detta skulle leda till en dämpning av tomtpriserna i större städer och en minskning av värdegapet.

Vi vet av flera forskningsrapporter att byggandet av hyresrätter inte har ökat när hyresmarknaden har avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. Det behövs en betydande hyresmarknad med intressebalans mellan hyresgäster och hyresvärdar för att samhället ska fungera väl. Den alltmer rörliga arbetsmarknaden kräver hyresrätter med rimliga hyror så att även de i yrken med lite lägre löner kan bosätta sig där jobben finns och arbetsgivarna kan få tillgång till den arbetskraft de behöver. De som vill studera ska kunna hitta någonstans att bo där den högre utbildningen finns.

Den vanliga hyresrätten ska vara trygg och välskött. Hyresgästerna ska ha besittningsskydd och inte råka ut för plötsliga och omotiverade hyreshöjningar. Hyresrätten behövs för rörlighetens skull. Därför vore det också oklokt att – som förekommer i andra länder – att tillåta fri hyressättning vid ny upplåtelse. Det skulle uppmuntra kvarboende i den nuvarande lägenheten med den lägre hyran på bristorter. Idag är de höga hyrorna i nybyggda lägenheter och de skyhöga priserna på bostads- och äganderätter de främsta hindren mot arbetskraftens rörlighet.

Hyrorna sätts idag efter förhandlingar och bör motsvara bostädernas bruksvärde enligt hyresgästernas värderingar – en person en röst. Med högre bruksvärde får då bostäder med högre bruksvärde högre hyror än de med lägre bruksvärde och vice versa.Enligt forskare motsvarar bruksvärdehyran marknadshyran på en bostadsmarknad i balans givet att hyran är satt efter hyresgästernas värderingar. Men på en marknad i obalans kommer bruksvärdehyran att understiga marknadshyran, som bestäms av hyresgästers efterfråga. Då kommer hushåll med hög köpkraft kunna konkurrera ut dem med lägre köpkraft och hyrorna drivs upp på bostäder med hög efterfrågan. Idag är hyrorna högre i attraktiva områden än i de mindre attraktiva. Men hyresskillnaderna är mindre än vad de skulle vara om det skulle vara marknadshyror.

Hyreslagstiftningen är utformad för att ge en intressebalans mellan hyresgäster och värdar och inte möjliggöra för hyresvärdar att utnyttja en bristsituation. Därför ska ljuset riktas mot misslyckandet i bostadspolitiken och hos aktörerna på bostadsmarknaden som inte kunnat åstadkomma ett utbud av goda bostäder som motsvarar även hushåll med låga inkomsters behov och istället subventionerar dyra bostäder för välbärgade hushåll.